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부동산소송 강제경매와 임의경매 등기

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2013. 10. 18. 11:50
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부동산소송 강제경매와 임의경매 등기

 

안녕하세요. 부동산소송 윤경변호사입니다.

 

얼마 전 경매가 진행 중인 사실을 숨기고 임대차계약을 맺었다면 사기죄에 해당한다는 판결이 있었습니다. 이와 같은 피해를 예방하기 위해서는 등기부등본상의 임의경매 또는 강제경매개시결정등기 여부를 통해 경매 진행 여부를 알 수 있기 때문에 임대차계약 전에 등기부등본 확인이 필요하고, 설령 그런 등기사항이 없더라도 부동산가액에 비해 근저당·가압류 등 권리가 과다 설정된 경우 임대차계약을 피하는 것이 좋습니다. 오늘은 부동산소송 가운데 강제경매와 임의경매 등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

강제경매와 관련된 등기

 

강제경매 개시결정 등기

채권자가 채무자 소유 부동산의 환가를 위한 경매신청과 함께 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출해 법원이 경매개시결정을 한 경우 법원이 등기소에 촉탁해 이루어지는 등기를 말합니다.

 

강제경매 개시결정 말소등기

강제경매등기가 경매등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 이유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다.

 

강제경매 경정등기

강제경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 전부터의 착오 또는 누락으로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기를 말합니다.

 

 

 

 

 

 

강제경매 변경등기

강제경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생한 경우 이를 변경하는 등기를 말합니다.

 

경락(競落)에 의한 소유권 이전등기

경매에서 최고가를 적어 낙찰 받은 사람은 그 매각 허가가 확정된 후 잔금을 납부하면 그때부터 소유자가 되고, 소유권 이전등기에 필요한 서류를 첨부하여 해당 경매 법원에 그 등기를 신청할 수 있습니다. 경락에 의한 소유권 이전등기는 해당 법원이 등기소에 촉탁해서 이루어집니다.

 

 

 

 

 

 

임의경매와 관련된 등기

 

임의경매 개시결정 등기

저당권과 같은 담보권 실행을 위해 법원이 경매개시결정을 한 경우 촉탁으로 하는 등기를 말합니다.

 

임의경매 개시결정 말소등기

임의경매등기에 대해 매각 등의 사유로 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다.

 

임의경매 경정등기

임의경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 전부터의 착오 또는 누락으로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기를 말합니다.

임의경매 변경등기

임의경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생한 경우 이를 변경하는 등기를 말합니다.

 

 

 

 

 

 

자주하는 질문

 

Q) 강제경매가 이루어지고 있는 부동산에 입찰을 하려고 합니다. 강제경매 개시결정등기 전에 소유권 이전 가등기가 설정되어 있는데 경락을 받으면 이 가등기는 말소되는 건가요? 말소시키려면 어떻게 해야 하나요?

 

A) 소유권 이전가등기가 「가등기담보 등에 관한 법률」상의 담보가등기인 경우에는 경매에 의해 소멸하므로 강제경매절차에서 경락허가 결정이 확정된 후 대금이 완납되면 경매법원이 말소촉탁을 합니다. 그러나 소유권 이전 가등기가 소유권이전을 위한 것인 경우에는 말소촉탁을 할 수 없습니다.

 

소유권 이전가등기가 담보가등기임에도 등기부상 일반가등기로 등기되어 있고, 등기권리자가 경매법원에 담보가등기임을 신고하지 않아 일반가등기로 취급되어 말소촉탁이 되지 않은 경우 경락인은 그 가등기가 담보가등기임을 입증해 가등기권리자를 상대로 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다. 소유권 이전가등기에 기해 본등기가 경료되면 경락인 명의의 소유권 이전등기는 직권말소됩니다.