부동산소유권과 인도명령

부동산소유권과 인도명령

 
부동산매각, 매수에 따른 소유권 분쟁을 해결하기 위한 정보를 알아보는 시간을 갖도록
하겠습니다. 인도명령이란 무엇일까요?
부동산경매 후 매수인이 매각대금을 전부 지급하고 소유권을 취득했음에도 불구하고 매각했던 점유자나, 채무자가 부동산을 지속적으로 점유하고 있으면 인도를 받은 사람은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이 경우 부동산분쟁이 불거지기 전, 매수인은 인도명령을 신청해서 채무자, 전 소유자 또는 점유자로부터 부동산을 회복할 수 있는데요. 이것이 바로 인도명령입니다.

 

 

 

 

전 시간에, 관리명령에 대해서 알아보았는데요
잠깐 짚고 넘어가 보도록 하겠습니다.
 
* 인도명령과, 관리명령의 차이점
쉽게 말하면 관리명령은 경매낙찰 후 매수인에게 인도되기 전 매각금액을 지불하지 못하더라도 경매낙찰에 대한 부동산의 가치가 하락되거나, 훼손 되지 않도록 관리를 받는 방법입니다. 아직 소유도 못하게 된 부동산이 돈을 지불하고 내 것이 되기도 전에 가치가 하락 한다면 누가 좋아할까요?
 
인도명령은 관리명령과는 다르게, 경매에 낙찰이 되어, 매수인이 매각대금을 전부 지불하고 땅의 소유권을 얻었음에도 불구하고, 전 소유자가 부동산을 계속 점유하는 경우에 집행되는 법제입니다.
부동산분쟁이 일어났을 경우에 관리법령 후에 인도명령이 이루어지게 되는 것이지요. 인도명령 후에 관리법령이 집행되어질 수는 없습니다.
 

 

 

<부동산분쟁변호사, 부동산소유권 인도명령의 집행과 신청기간>
인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 신청이 가능합니다. 또한 법원의 인도명령이 있으면, 채무자, 소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다. 채무자, 소유자는 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

 

 

<인도명령에 대한 특이사항>
법원의 인도명령결정 전 점유자가 매수인에게 점유권을 이전하지 않고 제 3자에게 점유를 이전하는 경우가 있습니다.
 
이 경우 매각대금을 낸 후 6개월 이내라면 새로운 점유자(제3자)를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청 할 수 있습니다.
 
매각대금을 낸 후 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도 손해를 감수해야 합니다.
 

 

 

 

<부동산소유권 윤경변호사의 키 포인트>
인도명령이 무조건 적으로 받아 들여지지 않는 경우도 있습니다. 그 말은 예외사항도 있다는 걸 알아두어야 한다는 것입니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우 (쉽게 말해 매수인에게 대항력을 갖고 있는 임차인)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

인도명령신청, 명도소송신청 중에 손해를 최소한으로 줄이는 방법이 있습니다. 이것은
앞서 말한 제3자에게 점유자를 이전하는 경우 시간과 비용의 손해를 볼 수 있어 사용 하는 방법이며, 인도, 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋으며 부동산 점유이전금지가처분을 신청하게 되면 현 점유자가 제 3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 부동산소유권 관련법 집행에 대한 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다. (부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령, 명도소송을 관할하는 법원 또는 부동산분쟁이 이루어지는 관할지역 지방법원에 하면 됩니다.

 

 

<부동산분쟁변호사가 전하는 부동산소유권 방어를 위한 조치 정리>
먼저 서두에 이야기한 관리명령에 결부되어 이야기를 할 수 있겠습니다. 법원의 매각허가결정 후 매각대금을 지급하기 이전 소유자에게 금액을 지불할 때까지의 기간에 소유자나, 채무자가 매각결정 된 부동산의 가치를 떨어뜨리는 행위나, 훼손 등을 방지 하기 위한 관리명령을 신청하는 것이 먼저 이며, 매각대금이 지불되었고 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전소유자가 부동산에 대한 점유 등을 지속하고 있어 손해, 혹은 불이익을 받을 수 있을 때 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기 할 수 있습니다.

 

 

 

 

자 이렇게 부동산경매 낙찰 후 매각 및 매수에 대한 소유권 방어에 대한 내용과 분쟁 시 해결절차를 알아 보았는데요. 매각하는 사람, 매수하는 사람들이 뒤탈 없이 깔끔하게 해결되는 일이 이루어지면 좋겠지만 부동산 소유권에 대한 분쟁과 법적 싸움이 자주 일어나곤 합니다. 부동산경매에 대한 분쟁이 일어나기 전에 변호사와 상담하고 미연에 방지하는 방법도 좋은 대안일수 있습니다.
 
어려운 부동산경매관련 문제와 법 집행에 대한 문제 해결, 부동산분쟁변호사 윤경과
함께 하시길 바랍니다.