세입자의 기물파손 기준, 임대차만기 시 원상회복

세입자의 기물파손 기준, 임대차만기 시 원상회복

 

 

 

집주인이나 건물주 즉 임대인의 경우 임대차계약을 한 후 세입자나 임차인에게 세를 주고 생활하게끔 하고 임차인에게 세를 받아서 생활하는 경우가 보통입니다. 가끔 주변에서 세입자가 나갈 때 건물을 훼손하거나 부숴진 집을 보고 임대차만기 시 원상회복을 청구 하려고 하는데요. 악의적이진 않지만 생활하다 보면 세입자의 생활로 인해 기물이 파손되거나 건물이 훼손되는 경우 어떻게 처리를 해야 할까요? 오늘은 임대차만기에 따른 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

[2011년 아파트를 분양 받아 2012년부터 임차인에게 세를 준 제 명의의 부동산이 있습니다. 완공된지 이제 4년이 되지 않았고 2014년에 한번 전세 보증금을 올려 받는 조건으로 재계약을 했습니다. 곧 임대차만기가 되어 세입자가 이사를 가려고 하는데 집주인으로 제 건물의 상태를 살펴보려고 얼마 전 둘러봤는데 현관문이 조금 휘어지고 파손이 되었고 주방 쪽의 벽 콘크리트를 무리한 시공으로 인해 많이 훼손한 상태인데요. 이 외에도 화장실 타일도 깨지고 천장의 등도 일부 훼손을 한 상태인데 전세 세입자의 기물파손을 명목으로 손해배상청구나 원상회복을 요구할 수 있을까요?]

 

 

 

세입자가 2년 넘게 살았고 이에 대한 기준으로 이야기를 하면 기물파손은 임대인이 임차인 즉 세입자가 처음 이사를 와서 해당 아파트 건물에 입주할 때 아파트에 설치되었던 시설이 변형되거나 파손된 것을 말합니다. 생활하다 보면 벽지가 누래지고, 장판이 지저분해지고 청소상태가 지저분해 지는 등의 상태는 세입자가 기물파손을 했다는 기준에 부합하지 않습니다. 생활하다 보면 자연적으로 발생할 수 있는 것으로 봅니다.

 

 

 

도배, 장판이나 다른 부분은 세입자에게 필수적으로 원상회복 청구가 불가능 할 수 있는 명목입니다. 예를 들면 화장실이나 현관문 손잡이 파손 등은 상태에 따라 달라질 수 있지만 장판 아닌 목재 마루 등이 꺼지거나 훼손된 경우는 기물파손 기준에 부합합니다. 하지만 문손잡이나 여타 단순고장은 해당사항이 아닙니다.

 

 

 

세입자 즉 임차인은 임차주택에 대한 사용수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급하여 생활 하지만 임대차계약 기간 동안 임차주택을 관리자의 주의로 관리하고 보존해야 할 의무가 있습니다. 임차인은 아파트의 수리나 수선이 필요하거나 특이사항이 발생하여 추후 문제의 소지가 있을 수 있기 때문에 임대인에게 통지하여야 하며 임대인이 주택에 대한 특이사항이나 계약 시부터 알고 있던 상황에 대해서는 굳이 통지를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

정리해보면 임차인은 주택에 대한 임대차만기가 되면 임대인에게 주택을 반환해야 하며 이 때 임차주택을 처음 세 들어왔을 때의 상태로 원상회복을 해야 할 의무가 있습니다. 그렇기 때문에 위에서 세입자가 살면서 훼손한 벽의 콘크리트 훼손과 타일 등 지반의 공사가 필요하여 이 때문에 건물의 가치가 하락될 수 있는 문제가 발생한다면 임대인은 세입자를 상대로 기물파손 명목을 들어 이를 원상회복하라는 권고를 할 수 있습니다.

 

 

 

만약 위의 사례에서 세입자 즉 임차인이 건물의 원상회복을 해주지 않으면 임차인에게 돌려줘야 하는 장기수선충당금 즉 보증금에서 원상회복에 필요한 수리비용 등을 공제 후 반환을 하면 되며 그 명목에 들어가는 비용을 임차인에게 명시하여 내용증명을 할 필요성이 있습니다. 가장 좋은 방법은 세입자가 이사하기 2~3개월 전에 미리 방문하여 아파트 내부나 시설의 문제점을 체크하고 내용증명을 위한 사진촬영을 하여 이를 보수하기 위해 필요한 금액을 보수업체나 관리업체에 문의하여 견적을 받아 해당 보수비용을 청구하는 것이 좋겠습니다.

 

 

 

악의적이게 건물을 사용하는 임차인이나 세입자는 많지 않습니다. 즉 생활하면서 부득이하게 발생하는 훼손은 어느 정도 감내하여야 합니다. 임대인과 마찬가지로 임차인도 자신이 생활한 전세 아파트나 주택을 이용함에 따라 관리를 해야 할 의무가 있고 이에 따른 태만과 손해발생이 일어난다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 시설이 노후 되거나 시간이 지날수록 어느 정도 훼손이 되는 것이 건물입니다. 세입자의 과실과 상관없이 발생한 하자의 경우는 시공사 혹은 건물을 지은 업체 등에 보수책임을 지는 것이 옳기 때문에 곰곰이 따져봐야 할 명목입니다.

 

 

 

이렇게 오늘은 세입자의 기물파손 관련한 내용을 알아보았습니다. 임대차만기에 따라 목적물을 반환해야 하는 세입자와 건물의 상태를 확인하고 돌려받는 임대인은 종종 위와 같은 사례의 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 많고 심한 경우 법적 소송까지 가는 경우가 많습니다. 세입자의 과실 시공사의 과실 등을 면밀히 따져보고 이를 판단하기 어려울 경우 해당 법조인이나 변호사와의 상담과 조언을 통해 분쟁을 해결하는 방법도 현명한 판단이 될 수 있습니다. 지금까지 윤경변호사와 함께 임대차만기 시 원상회복 관련된 내용을 알아보았습니다.