미등기 주택분쟁, 임차인 보호 가능한지

미등기 주택분쟁 임차인 보호 가능한지

 

원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 대한민국 국적인 사람과 특별하게는 외국인가 재외교포도 일정한 법의 적용을 받아 권리 보호를 받을 수 있습니다. 만약 등기를 하지 않은 주택 즉 미등기 주택분쟁이 일어난 경우 임차인이 보호를 받을 수 있을까요? 등기를 하지 않아 발생하는 피해나 손해에 대한 내용과 부동산임대차보호법에 대해서 조금 살펴보는 시간을 갖겠습니다.

 

 

 

[등기가 되지 않았지만 건축물은 완공이 되어 있고 주거용 주택으로 승인이 된 신축 주택을 임차하는 경우가 있습니다. 등기가 되지 않았는데 위험하지 않을까요?]

주택임대차 보호법을 토대로 이야기를 하면 거주용 건물이나 부동산은 미등기 전세계약과 주택의 임대차에 한해서 적용을 받을 수 있습니다. 다른 건물은 예외로 하더라도 주거용, 생활용 주택의 경우 등기를 하지 않아도 사회적으로 인정을 받을 수 있는 주거용 요건을 구비하게 되면 크게 무리가 없습니다. 시청이나 관련 관청에 구비된 건축물 대장에 따로 주거용으로 표기가 되어 있지 않아도 주거용으로 생활할 수 있는 요건이 충족된다면 임차인의 보호가 가능 합니다.

 

 

 

가끔, 공장용이나, 창고로 쓰는 건물을 생활을 하기 위해 건물의 내부구조를 생활, 주거용으로 변경을 하는 경우 주택이라고 인정이 될 수 있으며 허가를 받지 않거나, 건축허가가 되었지만 승인이 되지 않은 건물도 주택임대차보호법의 적용이 될 수 있기 때문에 이 부분에선 크게 염려하지 않아도 됩니다.

 

 

 

주택임대차보호법 제 3조 2항의 규정을 보면 건물이 미등기인 주택인 관계로 소유권이전등기를 하지 못했다고 하더라도 실제적으로 주택이나 해당 부동산의 사용자이며 소유자로 생활을 하고 있는 사람인 경우 기존 소유자로부터 해당 주택이나 부동산의 일부를 임차한 관계에서는 실제적 소유자가 3조 2항에 비춰보면 소정의 주택 양수인으로 임대인 지위를 승계 받았다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

다만 미등기 주택분쟁이 일어난 경우 대지의 경매절차 매각대금에 대해서 우선변제권을 행사할 수 있으려면 해당 건물에 대한 경매신청이 들어가기 전에 주택을 인도 받은 후 전입신고를 마쳐야 하며 전입신고를 한 경우에 한해 1/2 금액 안에서 최우선 변제를 받게 됩니다.

 

 

 

미등기 주택분쟁이 일어난 경우 법의 보호가 어느 정도 되지만 주거용으로 임차를 한 경우에도 새로운 소유자로 대항력 행사를 하는 점에서는 법의 보호를 받을 수 있을 것으로 볼 수 있지만 경매가 들어갈 경우에는 매각 대금에서 임차보증금을 우선적으로 먼저 돌려 받기에는 힘들 것으로 사료 됩니다.

 

 

 

 

미등기 주택이기 때문에 등기부등본을 열람할 수 없으며 사실상 건물이나 부동산에 대한 소유자가 누구인지 알 수 없는 문제점이 생기기 때문에 무허가건물이지만 주택용으로 사용한다 하더라도 행정적인 문제로 철거를 당하는 경우에 불이익도 감수 해야 하는 위험이 있습니다.

 

 

 

주택에 관련해서 많은 분쟁요소와 쟁점들이 있습니다. 등기가 되고 전입신고와 확정일자를 받더라도 채권순위에 따라 우선변제를 받지 못하는 경우도 있기 때문에 미등기 주택의 경우는 완벽한 법의 보호를 받지 못하는 불상사가 생길 수 있기 마련이기 때문에 주의가 필요합니다. 지금까지 미등기 주택 분쟁에 관련하여 임차인이 보호를 받을 수 있는지에 대하여 알아보았습니다. 위와 같은 사례나 부동산분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 윤경변호사와의 상담을 통해 현명한 해결책을 찾길 바랍니다.