법원경매, 부동산경매절차와 입찰참여방법

법원경매, 부동산경매절차와 입찰참여방법

 

부동산변호사 윤경입니다. 전시간을 토대로 알아본 바에 의하면 부동산경매에는 임의경매 절차와 강제경매절차가 있습니다. 오늘은 기존에 살펴본 내용을 토대로 조금 자세하게 내용을 풀어 나가려 하는데요 우리가 흔히 알고 있는 경매 즉, 일반적으로 진행하는 부동산경매절차와 입찰참여방법을 알아보고 법원경매에 따른 주의사항과 관련내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

먼저 법원경매에서 진행하는 부동산경매절차는 채권자의 경매신청을 통해 법원의 경매개시결정을 하게 되고 그 후 매각 준비 및 매각기일 공고를 냅니다. 또한 이를 보고 입찰자는 해당 부동산에 대한 정보수집과 입찰에 참여를 하는 것을 시작으로 법원경매가 진행되며 법원은 최고가 매수인 선정과 매수신청보증 반환을 하게 됩니다.

 

 

 

이후 법원의 매각허가 결정을 통해 매수인의 매각대금 지급이 끝나면 권리 취득을 하게 되고 해당 부동산에 대한 채권자 배당으로 부동산경매절차가 마무리 되는데요.

절차를 알아보았으며 가장 중요한 매수인 들이 관심을 갖는 법원경매의 입찰참여방법은 첫 번째로 기일입찰을 해야 하기 때문에 법원 매각장소로 가야 합니다. 매각장소는 매수신청인이 입찰표를 작성할 수 있는 입찰표 기재대가 마련이 되어있으며 보통은 오전 10시부터 시작하는 것이 대부분 이며 각 해당 지역의 법원마다 입찰 시간과 진행 사항이 조금 상이할 수 있기 때문에 공고를 다시 확인하고 입찰참여를 하는 것이 좋은 방법이 되겠습니다.

 

 

 

두 번째 법원경매 입찰참여방법으로는 입찰절차를 집행관이 진행하고 경매 할 때 주의 사항과 변동사항에 대 해서 공지를 합니다. 경매의 시작을 바탕으로 특별한 매각조건이 있으면 이에 따라 고지 합니다.

세 번째 기입입찰을 참여하기 위해서는 기입입찰표를 작성해야 하는데요. 사건번호, 입찰자의 이름과 주소, 물건번호와 입찰가격, 매수인 본인이 아닌 경우 대리인의 성명과 주소를 기재해야 하며 입찰 시 필요한 보증금액도 함께 작성하여 제출합니다.

 

 

 

이에 대해 매수신청보증 관련 내용을 봉투에 넣고 봉인 후 작성한 입찰표와 매수신청보증봉투를 큰 입찰봉투에 담아 스템플러로 봉인하고 표기된 위치에 기명 날인 합니다. 이때 입찰표를 작성하는 시간은 1시간이며 매수보증금이나 입찰가격을 혼동하여 바꿔 기재하지 않도록 해야 합니다. 입찰가격은 수정불가이기 때문에 꼼꼼히 체크 하여 기재합니다.

 

 

 

기명날인 한 봉투를 집행관에게 제출하거나 입찰함에 투입하면 집행관에게 제출한 것과 같은 이력이 됩니다. 입찰표는 제출하면 취소나 변경을 할 수 없기 때문에 한번 더 생각을 하고 진행을 하는 것이 좋습니다. 보증금액은 최저매각금액의 1/10이며 매수신청보증을 제출하지 않으면 입찰무효 처리 되기 때문에 꼭 제출하는 것을 잊지 말아야 합니다.

 

 

 

법원경매는 입찰 마감 시간이 있기 때문에 엄수해야 하며 집행관의 부동산경매절차에 따라 입찰마감이 되면 입찰표를 개봉하여 개찰합니다. 이때 최고가매수인을 선정하며 최고가 매수인이 2명 이상일 경우 그들만 다시 추가 입찰을 하여 최고가 매수인을 선정합니다. 매각 기일이 종료 될 때까지 차순위매수신고를 할 수 있으며 최고가매수인이 대금을 지불하지 않으면 차순위매수인이 대신 물건에 대한 매각을 허가 해달라는 의미의 신고 입니다. 한마디로 “물건을 당신이 구입하지 않으면 내가 대신 구입하겠다 허락해 달라” 의 의미가 되겠습니다.

 

 

 

최고가 매수인과 다음 순위 매수인이 결정되면 가격과 이름을 부르고 매각 기일을 종결합니다. 입찰보증금에 대한 영수증을 받으면 법원경매를 통한 부동산경매절차는 종결이 됩니다. 이렇게 오늘은 법원경매 입찰참여방법을 알아보았습니다. 금액기재와, 시간의 엄수만 잘 이행하면 따로 주의 사항이 없기 때문에 법원경매를 통해 부동산매수를 할 경우가 있다면 해당 내용을 인지하고 입찰에 참여하여 부동산획득에 대한 도움이 되길 바랍니다. 이상 윤경변호사와 부동산경매절차와 입찰참여 방법에 대하여 알아보았습니다.