부동산경매 중 유치권설정이 된 경우

부동산경매 중 유치권설정이 된 경우

 

법원의 부동산경매에 따라 최고가입찰매수인으로 선정이 되면 해당 매각대금을 납입하고 부동산경매에 해당한 건축물이나 부동산의 권리를 행사할 수 있는데요. 만약 부동산경매 물건 중 유치권이 설정되어 있는 경우 종종 이에 따른 불이익은 없는지 질문이 들어오게 됩니다. 오늘은 이에 대한 권리 분석과 현장조사 후의 경매참여 내용과 부동산경매 중 유치권설정에 따른 사례를 알아 보도록 하겠습니다.

 

 

 

먼저 입찰에 참여하기 전에 관심이 가는 경매 대상의 선정을 하고 권리분석은 물론 현장답사를 통해 실제 부동산의 상황을 파악하는 것이 좋습니다. 그에 따라 입찰을 할지 하지 않을지에 대한 결정을 하는 것이 좋은데요.

 

 

 

이유는 경매물건에 대한 매각대금을 지불하고도 소멸하지 않고 인수되는 권리나 문제가 있는지 매수 후 에 해당 부동산을 사용하는데 문제가 없는지에 따른 판단을 하기 위해서 입니다. 이런 위험요소를 사전에 파악하기 위해 부동산등기기록은 물론 건축물대장, 토지대장, 이용계획확인서 등을 열람하여 권리관계를 살피는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

권리 분석 즉 입찰에 참여할 부동산의 유치권이나 다른 위험요소를 조사하는 것인데요 아래의 사항은 위에서 언급한 유치권이 설정된 경우 어떻게 해야 하는지에 대한 질문과 답변입니다.

 

 

 

[부동산경매변호사님 제가 관심을 두고 본 건물이 있는데요. 입찰에 참여하고 싶은데 그 부동산이 유치권이 설정이 되어있습니다. 만약 제가 최고가 입찰을 하여 매수인이 되면 이 유치권이 저에게 인수될 수 있나요?]

사실상 경매를 진행한 물건에 설정된 유치권은 부동산등기에 순위 관계없이 매수인에게 인수 됩니다. 경매를 진행한 이유는 채권자의 요구나 채무자의 요구에 따라 채당금이나 채권자에게 돌려줘야 하는 금액의 청산을 위해 경매를 진행하는 것이기 때문에 매각대금을 지불하여 그 돈으로 채권자들에게 법원이 배분하고 그 부동산을 매수한 사람에게는 그에 대한 권리가 생기게 되는 것입니다.

 

 

 

따라서 말소기준권리보다 후에 등기되었다고 하여도 매수인이 해당 부동산을 매수하게 되면 말소되지 않고 매수인에게 유치권 설정과 관계없이 인수됩니다. 여기서 말하는 유치권이란”? 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 해당 부동산이나 물건, 유가증권에 대해 생긴 채권이 변제기에 해당하는 경우 해당 변제를 받을 때까지 물건이나 부동산, 유가증권을 점유할 수 있는 권리 입니다.

 

 

 

한마디로 부동산 등기순위에 관계 없이 인수되는 권리입니다. 반대로 이야기하면 채권자가 유치권자가 될 수 있으며 채무자가 채권을 변제하지 않을 경우 채권자가 해당 물건을 법원에 경매 신청하여 매수대금을 회수하여 변제 받는 방법을 법원경매라고 말합니다. 이에 따라 경매에서 유치권자에게 변제를 하게 되면 유치권 자체게 매각대금을 지불한 매수인의 권리가 되는 것입니다.

 

 

 

윤경변호사와 함께 부동산경매 중 유치권이 설정되어 있는 경우에 대한 권리분석에 대한 내용을 살펴보았습니다. 실제로 부동산과 관련한 분쟁이 발생한 경우 유치권설정이나 행사에 대한 문제에 휘말리면 어려운 상황에 처할 수 있습니다. 만약 이런 상황이 닥쳤을 때 경매가 유찰되는 경우가 있습니다. 이에 해당하는 분쟁이 발생할 경우 법률지식과 경험을 갖춘 법조인 혹은 부동산변호사와 함께 대응책을 마련하는 것이 현명한 방법이 될 것입니다.