임대차보호법, 소액임차인의 보증금 최우선변제

임대차보호법, 소액임차인의 보증금 최우선변제

 

이사를 가거나 집을 얻으려면 원하는 부동산, 혹은 건물에 임대인과 계약서를 작성하여 임대차계약서를 통해 계약을 체결하게 됩니다. 만약 자신이 계약한 부동산에 거주하다가 문제가 생겼을 경우 보증금을 받지 못하는 상황이 벌어지면 어떨까요? 오늘은 임대차보호법을 통해 임차인이 보증금으로 임대인에게 지급했던 금액을 우선변제 받는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

일단 세입자, 즉 임차인이 계약서상의 보증금을 임대인에게 지불하면서 부동산의 인도와 해당 건물의 등기 등의 절차를 밟아 임대차계약서 상의 확정일자를 받는 것으로 임대차보호법이 성립이 됩니다. 이를 통해 임차한 부동산에 공매 혹은 경매가 진행이 되더라도 해당 부동산의 환가대금을 다른 채권자보다 우선변제 받을 수 있는데요.

 

 

 

하지만 일반적인 임대차보호법의 대항력으로 우선변제를 받지 못해 보증금에 대해 불이익을 당하거나 손해를 보게 되는 경우도 있는데요. 확정일자와 부동산등기 절차를 밟지 않아 발생하는 경우가 많습니다. 보통 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차보호법에 의해 대항요건을 충족해야 합니다.

 

 

 

특히 소액임차인은 임차권등기명령을 진행함에 있어 임차권등기가 끝난 건물에 대해 계약을 체결하였을 때는 우선변제가 힘들어 지기 때문에 주의해야 합니다. 임대차보호법의 대항력을 갖추었지만 계약갱신을 통해 보증금이 올라가서 소액임차인으로 인정이 되지 않을 경우 우선변제가 힘들어 집니다.

 

 

 

여기서 말하는 소액임차인이라 함은 보증금에 따라 기준이 달라집니다. 서울특별시 9천5백만원 이하, 과밀억제권역 8천만원 이하, 광역시 6천만원 이하, 그 외 지역은 4천5백만원 이하의 보증금을 납부한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.

 

 

 

위에서 알아봤듯이 소액임차인의 우선변제권은 보증금 중 모든 금액이 아니더라도 일정금액을 다른 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다는 내용입니다. 그럼 소액임차인의 최우선변제 금액에 대해서 알아보면 서울특별시는 3천200만원 이하, 과밀억제권역 2천700만원 이하, 광역시 2천만원 이하, 그 밖의 지역은 1천500만원 이하가 됩니다.

 

 

 

위에서 이야기하는 지역에 따른 보증금 기준이, 계약 갱신으로 해서 바뀐다면 우선변제권 행사가 불가능 하기 때문에 계약 시 자신이 이에 해당하는지 알아보아야 합니다. 만약 서울에서 보증금이 처음 계약 시 9천만원으로 소액임차인 기준에 부합되었지만 새로운 계약갱신 때 9천700만원이 되었다면 9천500만원을 넘어가기 때문에 최우선변제가 힘들어 진다는 것입니다.

 

 

 

만약 자신이 살고 있는 지역의 계약한 주거건물이나, 부동산이 소액임차인의 조건에 부합한다면 위의 기준에 따라서 최우선변제를 받을 수 없지만 계약사항 변경이나 분쟁으로 인해 위에 조건에 부합되지 않는다면 경매나, 공매 등이 진행되는지 살펴보고 재계약을 체결하는 것이 좋습니다. 위와 같은 부동산분쟁이나 경매 등의 문제해소가 어렵거나 불이익을 받을 시 부동산변호사 혹은 관련법조인의 상담을 통해 분쟁해소를 현명하게 하시기 바랍니다. 이상 윤경변호사와 함께 임대차보호법의 소액임차인 최우선변제 관련 내용에 대하여 알아보았습니다.