부동산분쟁변호사 부동산임대의 부당이득 성립여부

부동산분쟁변호사 부동산임대의 부당이득 성립여부

 

 

안녕하세요. 오늘도 여러 가지 사례를 통해 유용한 법률정보를 함께 알아보는 윤경변호사입니다. 이번 시간에는 한가지 사례를 통해 부동산의 법률정보 중 부동산임대의 부당이득 성립여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

A, B, C 씨는 각 3분의1씩 지분을 갖고 있는 부동산이 있는데 A씨는 공유자인 B와 C씨의 동의 없이 단속으로 이 부동산을 D씨에게 임대하였습니다. 이 경우 B, C 씨는A씨에게 부당이득 반환을 청구할 수 있을까요?

 

 

 

공유자의 공유물 사용•수익에 관하여 민법 제263조는 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다고 규정하고 있습니다. 또한 부당이득의 내용에 관해 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 규정하고 있기도 합니다.

 

 

부당이득 수익자의 반환범위에 관해서도 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이득을 반환하고, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

그런데 공유자 중 일부가 공유물의 특정부분을 배타적으로 점유, 사용하는 행위가 부당이득을 구성하는지에 관해서는 토지의 공유자는 각자의 지분비율에 따라 토지전체를 사용, 수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용•수익방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을 배타적으로 점유•사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정부분을 배타적으로 점유, 사용하고 있다면 그들은 비록 그 특정부분의 면적이 자신들의 지분비율에 상당하는 면적범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용, 수익은 전혀 하고 있지 아니하고 있는 자에 대하여는 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것이다 라고 하고 있습니다.

 

 

또한 위와 경우와 같이 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우 반환하여야 할 부당이득의 범위에 관하여 판례는 부동산의 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있습니다.

 

이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며 임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이라고 하고 있습니다.

 

 

또한 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정을 그대로 적용 또는 준용할 수는 없을 것이지만, 임대차 기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유로, 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 산정한 경우가 있습니다.

 

 

따라서 위 사안의 경우엔 A씨는 공유자인 B, C씨의 동의 없이 임의로 공유부동산을 임대한 행위는 부당이득에 해당하고, 이로 인한 부당이득의 반환범위로는 위 부동산의 임대료 상당액이 될 것으로 보입니다.