주택 경매의 선 순위 배당

주택 경매의 선 순위 배당

 

다가구주택의 임차인이 전세권 설정등기를 했어도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자가 늦었다면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선 순위 배당을 받지 못한다는 대법원의 판결이 있었습니다.

 

다가구주택은 일반건축물로 취급이 되고 가구별 구분소유가 불가능하기 때문에 임차인이 전세권을 설정했다 하더라도 대지까지 효력이 미치지 못한다는 판결이었습니다.

 

 

실제로 A씨는 2008년 9월 경기도 평택시에 있는 한 다가구주택에 전세보증금 6천만 원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권 설정계약을 했습니다.

 

다음해에는 B씨가 같은 건물에 보증금 5,500만원을 내고 들어왔습니다. B씨는 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자를 받았고 A씨는 B씨보다 늦게 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 이후 2012년 이 건물은 경매에 넘어갔고 A씨가 전세권설정자로써 건물과 토지 매각금을 먼저 배당 받자 B씨는 배당이의 소송을 냈습니다.

 

 

대법원에서는 A씨가 전입신고와 확정일자를 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 먼저 받은 것은 부당하다며 배당이의소송 상고심에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 사건을 돌려보냈습니다.

 

판결문을 보면 건물을 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정등기를 먼저 한 A씨가 선 순위가 맞지만 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 B씨가 선 순위라고 밝혔습니다.

 

 

또한 재판부에서는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 생기지만 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 가질 수 없다고 설명했습니다.

 

 

건축법 시행령을 보면 다가구주택을 집합건물이 아닌 한 사람만 소유할 수 있는 일반 건축물로 보고 있습니다. 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지까지 효력이 미치지 않습니다. 단 아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미칩니다.

 

 

건축법 시행령을 봐도 다가구주택을 집합건물이 아닌 일반건축물로 보기 때문에 가구별 구분소유가 불가능하고 임차인에 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다고 했습니다.

 

만약 거주중인 건물이 경매에 넘어가 선 순위 배당에 문제가 생겼거나 그에 대한 상담이 필요하시다면 언제든 윤경변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.