경매 아파트 연체 관리비 납부

경매 아파트 연체 관리비 납부

 

A씨는 법원의 경매절차를 통해 아파트를 매수해 입주하려던 중 아파트의 관리사무소로부터 전 소유자가 5개월 동안 아파트 관리비를 체납했으니 납부하라는 통지를 받았습니다.

 

관리사무소에서는 체납한 관리비채권은 입주자의 지위를 승계한자에게도 행사할 수 있다는 관리규약상의 규정을 근거로 제시하며 A씨에게 납부를 요구하며 단전과 단수 조치를 취하겠다고 하는데 A씨는 전 소유자의 체납 관리비를 대신 납부해야 할까요?

 

 

공동주택관리령 제9조 4항에 따르면 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다고 규정하고 있습니다. 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서도 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 효력이 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

집합건물법 제 18조에 의하면 공유자가 공유 부분에 관하여 다른 공유자에 대해 가지는 채권은 그 특별승계인에 대해서도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

 

위 사안과 비슷한 판례를 보면 아파트의 관리규약에서 체납관리비채권 전체에 대해 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도 관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지는 못한다고 규정하고 있는 법률에 비추어 볼 때 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리 의무에 관련된 사항으로 입주자들의 자치규범인 관리규약제정의 한계를 벗어나는 것입니다.

 

 

또한 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적자치의 원칙에 반한다는 점 들을 고려하면 특별승계인이 그 관리 규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며 집합건물법 제42조 1항 및 공동주택관리령 제9조 4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택을 관리, 사용 등의 사항에 관해 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 할지라도 승계인에 대해 효력이 있다는 뜻입니다.

 

 

따라서 관리비와 관련해서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐 그 규정으로 인해 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없습니다.

 

 

다만 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여 하는 것이어서 공동으로 유지 관리해야 하며 그에 대한 적정한 유지 관리를 도모하기 위해서는 소모되는 경비에 대한 공유자간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 특별규정을 두고 있고 관리비에 관한 부분은 규정에 의한 것으로 유효하다고 할 수 있어 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 대해서는 승계하는 것이 타당합니다.

 

따라서 A씨가 위와 같은 체납관리비납부요구에 대해 별도로 승낙한 사실이 없는 이상 A씨는 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부 의무를 부담한다고 할 것입니다.