부동산 청구권 소멸시효

부동산 청구권 소멸시효

 

A씨는 부동산중개업자인 B씨를 통해 아파트를 임차하게 되었습니다. 당시에 B씨는 아파트의 발행일자가 없는 부동산 등기부 등본의 복사본만을 보여주며 근저당사실이 없고 법적으로 아무 문제가 없다고 강조하며 계약을 체결했습니다.

 

그런데 아파트는 이미 시가에 근접하는 대출금 채무에 대한 근저당권이 설정되어있었고 A씨는 근저당권의 실행으로 인해 임차보증금을 받지 못한 채 퇴거 당했습니다.

 

A씨는 중개업자인 B씨를 상대로 손해배상청구를 하여 임차보증금의 일부에 상당하는 승소판결을 받아냈습니다. 그러나 B씨에게 재산이 없어 그가 부동산 중개업자로써 체결한 인허가 보증보험에 의한 보험금을 청구하려 하는데 이것이 소멸시효기간이 경과되었다고 합니다.

 

 

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항에 의하면 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장, 등기부등본 등 근거자료를 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 한다 라고 되어있습니다.

 

또한 같은 법 제30조 제1항에 의하면 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고도 규정되어 있습니다.

 

중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가 입하거나 공탁을 하여야 한다고 규정하고 있으며 중개의뢰인이 손해배상금으로 보증보험금, 공제금 또는 공탁금을 지급 받고자 하는 경우에는 그 중개의뢰인과 중개업자간의 손해배상합의서, 화해조서, 확정 된 법원의 판결문사본 또는 기타 이에 준하는 효력이 있는 서류를 첨부하여 보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

위와 같은 보증보험계약에 따라 중개의뢰인이 보험자에게 보험금을 직접 청구하는 근거에 관하여 판례를 보면 부동산중개업법 제19조 제1항, 제3항의 규정에 의하여 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인허가관청을 피보험자로 하여 체결한 인허가보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위 하여 체결된 이른바 타인을 위한 손해보험계약으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있습니다.

 

 

또 보험금액청구권의 소멸시효기산점에 관하여 판례를 살펴보면 상법은 보험금액의 청구권은 2년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다는 취지를 규정하고 있을 뿐 보험금액청구권의 소멸시효의 기산점에 관하여는 아무 것도 규정하지 않고 있으므로 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다고 소멸시효의 기산점에 관하여 규정한 민법 제166조 제1항에 따를 수밖에 없는바 보험금액청구권은 보험사고가 발생하기 전에는 추상적인 권리에 지나지 아니할 뿐 보험사고 의 발생으로 인하여 구체적인 권리로 확정되어 그 때부터 그 권리를 행사할 수 있게 되는 것이므로 특별한 다른 사정이 없는 한 원칙적으로 보험금액청구권의 소멸시효는 보험사고가 발생한 때로부터 진행한다고 해석함이 상당하다고 하였습니다.

 

 

따라서 위 사안의 경우 A씨도 B씨의 중개행위로 인한 손해의 발생이 있은 때로부터 2년이 경과되었다면 보증보험회사에 인허가보증보험에 의한 보험금을 청구할 수는 없을 것으로 보입니다.

 

손해배상 분쟁의 경우 관련되어있는 법규에 대해 명확하게 파악하지 않으면 제대로 된 손해배상을 받기 어려운 부분이 있습니다. 이에 대해서는 관련된 법률지식이 풍부한 경험 많은 변호사와 함께 손해배상청구건을 진행하는 것이 좋을 수 있습니다.