부동산 근저당시 청산금 수령 가능

부동산 근저당시 청산금 수령 가능

재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산할 때 근저당이 설정돼 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원의 판결이 나왔습니다.

근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소 전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 기존 판례를 변경한 것인데 적어도 채권최고액만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지라고 볼 수 있습니다.

목동시장 부지의 토지를 소유하고 있던 A씨 등은 2005∼2007년 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만 분양 신청을 하지 않아 현금 청산을 받게 됐습니다.

구 도시정비법 제47조는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있습니다.

A씨 등은 2008년 12월 조합에 청산금을 달라고 했지만 조합은 A씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정돼 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까지는 청산금을 줄 수 없다고 버텼고 이에 A씨 등은 소송을 냈습니다.

대법원에서는 A씨 등 재건축 대상 토지 소유자 5명이 시장 재건축정비사업조합을 상대로 청산금과 청산금 지급 지연에 따른 지연손해금을 모두 달라며 낸 청산금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.

판결문을 보면 구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다면서도 다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 때에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다고 되어있습니다.

또한 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할뿐만 아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다고 밝혔습니다.

반면 조합은 이미 소유권을 이전 받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있고 민법 제364조 제3취득자의 변제 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다고 설명했습니다.

따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다.