부동산이전양도소득세 면제는?
【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
부동산이전양도소득세란 소득세법 제 88조 제 1항에 의거하면 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 이전되는 경우 부과되는 세금을 말하며, 매도인이 부동산을 매매한 경우 양도소득세를 납부해야 합니다.
또, 부동산이전양도소득세는 부동산의 시가 값이 뛰어오름에 발생하며, 높은 부동산양도소득세율은 무분별한 거래를 규제하는 효과를 줍니다.
양도소득세율을 보면 보유기간이 1년 미만일 때 50%, 2년 미만일 때 40%, 2년 이상 일시 기본세율을 부과하며, 1세대 2주택 이상의 조건에서는 대부분 기본세율이 적용됩니다.
부동산양도소득세율을 봤을 때 부동산의 가치가 높으면 높을수록 세율을 높아집니다. 한 푼이라도 아껴야 하는 불경기 부동산이전양도소득세 면제 또는 절세를 받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1세대 1주택소유자-면제요건
양도소득세의 비과세를 규정하고 있는 소득세법 제 89조 제 3호에 의거하면 대통령령이 정하는 1세대 1주택은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 세대가 양도하는 날 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말합니다. 예외로 서울 및 택지개발예정지구로 지정된 지역에 소재하는 주택의 경우에는 보유기간 3년 이상, 그 보유기간 중 거주기간이 2년이상이여야 합니다.
신축주택을 5년 안에 처분하면 부동산이전양도소득세면제 된 사례
A씨는 재건축조합 조합원으로부터 재건축 중인 아파트를 매매하였습니다. 3년 후 새 아파트를 분양 받은 뒤 5년 후 이를 다른 이에게 팔아 1억 2000만원의 양도소득을 올렸습니다.
세무서에서는 A씨에게 양도소득세 3300만원을 부과하였으나, A씨는 새 아파트를 분양 후 4년 만에 양도했으므로 소득세를 내지 않겠다며 소송을 냈습니다. 조세특례한법 특례조항은 신축주택을 5년 이내에 양도한 경우 소득세를 전액 면제하도록 규정하고 있습니다.
하지만 세무서는 A씨가 재건축 중인 아파트를 산 때로부터 7년 만에 양도한 셈이라며 이 특례조항을 적용할 수 없다고 하였으나, 법원에서는 신축주택을 5년 이내에 양도하기만 했다면 세금을 모두 면제해야 한다고 하였습니다.
부동산이전양도소득세 절세 받는 방법
1, 1세대 1주택자는 주택을 2년 이상 보유하고 양도해야 합니다. 해당 주택의 잔금일을 취득일로부터 2년이 지난 후로 하고 등기 또한 2년이 지난 후에 이전합니다.
2, 부부간의 증여세는 없기 때문에, 취득액과 양도차익이 크게 발생한 주택의 경우 배우자에게 증여하고 5년 후 양도합니다.
3, 1세대 1주택자가 부득이하게 2년을 몇 개월 채우지 못하고 양도계약을 하게 되면 잔금지급일자를 조절하는 방법으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다.
4, 부동산은 공동명의로 취득했을 때 공동명의자 각각에 대해 별도로 계산됨에 따라 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세부담을 줄일 수 있습니다.
5, 이혼위자료로 부동산을 주는 경우 등기원인을 재산분할청구에 의한 소유권이전으로 하게 되면 양도소득세를 부담하지 않습니다.
위와 같이 부동산양도소득세를 절세와 면제 받는 다양한 방법들이 존재하는데요. 다양한 만큼 복잡하기 때문에 이를 개인적으로 준비하기가 굉장히 까다롭습니다. 또 절세 혹은 면제를 쉽고 빠르게 해결하기 위해서는 부동산 거래에 경험이 많은 변호사와 함께 준비해야 하는데요.
그 동안 쌓아온 판사 경험을 토대로 다양한 사례에서 승소를 이끌어 온 윤경변호사와 함께 준비해주시기 바랍니다.
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