【주택임대차보호법】주민등록의 변동이 있는 경우 주택임대차보호법상 대항력은 유지되는 것인지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 주민등록의 이탈로 보지 않는 경우
가. 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 이탈한 경우
주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이므로, 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시다른 곳으로 옮긴 일이 있다 하더라도, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결, 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).
나. 자신의 의사에 기하지 않고 이탈한 경우
주민등록이 임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유가 없는 경우에는, 임차인이 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).
2. 주민등록의 종국적 이탈로 보는 경우
주택임차인이 대항력을 취득한 후 주민등록(단독세대주 또는 세대원 전원)을 일시 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 하였으나 그 사이에 새로운 권리자가 없는 경우라도 당초의 대항력이 회복되는 것은 아니다.
주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면, 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로, 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도, 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생한다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
이 경우 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성이 유지된다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98다34584 판결).
3. 말소된 주민등록이 회복된 경우
주민등록이 직권말소된 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 32조에 이하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는, 소급하여 그 대항력이 유지된다.
그러나 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는, 직권말소된 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여 대항력의 유지를 주장할 수 없다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결, 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다25461 판결).
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