【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우도 대항력을 주장할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우에도 권리주장이 가능한지 여부>
1. 대항력의 의미
대항력을 가진 임차인은 등기된 임대차와 동일한 권리, 즉 임대차가 종료될 때
까지 주택을 사용·수익할 권리, 기타 임차인이 가지는 부수적인 모든 권리(보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등)를 임대인 기타 제3자에 대하여 주장할 수 있다.
2. 대항력 발생 이후 소유권이 변동된 경우
(1) 대항력 발생 후에 소유권이전등기를 마친 양수인(신소유자)의 지위
(가) 임대차 존속 중의 양수인
임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 의하여 그 임대차관계가 양수인에게 승계된다.
임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로, 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원인은 매매·증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관 없이 모두 포함된다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
(나) 임대차가 종료된 후의 양수인
임대차가 종료된 후의 양수인에 대하여는 주택임대차보호법 3조 4항이 바로 적용될 수 없지만, 주택임대차보호법 4조 2항에 의하여 일정한 범위 내에서 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되는 결과, 비로소 주택임대차보호법 3조 4항이 적용되고, 이에 따라 임차인은 보증금반환청구권을 주장하여 주택인도청구에 대하여 동시이행의 항변을 할 수 있다(주임법 4②에 따른 법정임대차관계).
결론적으로 임대차 존속 중의 양수인은 주택임대차보호법 3조 4항에 따라, 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 4조 2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.
(2) 임차인의 이의가 있는 경우(임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우)
임차인 보호를 위한 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계
를 원하지 않는 경우에는, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정, 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결. 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우가 아니라 아직 임대차가 종료되지 않은 상태에서 임차주택의 양도가 이루어진 경우에도 위 판례의 법리가 적용된다).
이는 임대차주택이 경매로 양도되는 경우(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결)뿐 아니라 경매 이외의 원인으로 양도되는 경우(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정)에도 적용된다.
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기해야 하는가에 관하여 견해의 대립이 있으나, 판례(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다고 한다.
(3) 대항력 있는 임대차의 존재에 관하여 고지받지 못한 양수인의 손해배상청구
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는, 주택임대차보호법 3조 5항의 규정에 의하여 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여, 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 않은 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결).
매수인이 낙찰을 받은 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 매수인에게 아무런 고지도 하지 않아 매수인이 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 매각대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 578조 3항의 규정에 의하여 매수인이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결).
(4) 종전 임대인의 지위
주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며, 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(면책적 채무인수설. 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결, 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결, 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결. 그 이유는, 만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권·채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무등은 모두 이전하는 데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라, 임대차계약의 위와 같은 여러 채권·채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산 자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다는 데 있다.)
신소유자가 임차인에게 보증금을 반환하였다 하더라도 그것은 자기 채무의 이행에 불과하므로, 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수 없다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결. 다만, 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카1890 판결은 구상금 또는 부당이득청구가 가능함을 전제로 한 듯한 판시를 하고 있으나, 주택임대차보호법 3조 3항이 신설되기 전에 경락이 이루어진 사안에 관한 것이고 종전 임대인에게 보증금반환채무가 남아 있음을 전제로 하는 것이어서 주류적 판례의 취지와는 부합하지 않는다).
대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일하다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸한다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결).
주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정된 후 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 임대인은 전부금 지급의무를 면한다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결).
마찬가지로 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).
