【부동산경매】전세권에 대하여는 어떻게 강제집행을 하여야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<전세권에 대한 집행방법>
(1) 등기된 전세권 중 ‘존속기간이 만료되지 않은 전세권’에 대한 강제집행은 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권에 대한 집행방법(법 251①)에 의하고, 반면 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행은 부동산매각절차에 따라야 한다(대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정). ‘존속기간이 만료되거나 합의해지된 전세권’에 대하여는 전세금반환채권(전세권부 채권)에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행한다. 전세권에 대하여 저당권이 설정되어 있었던 경우도 같다.
전세권에 대한 경매절차가 진행 중에 전세기간이 만료되면 경매절차를 취소하여야 한다.
(2) 구체적으로 집행권원에 기한 전세권에 대한 강제집행방법을 본다.
(가) 존속기간이 만료되지 않은 전세권과 같이 부동산을 목적으로 하지만, 부동산 자체를 집행대상으로 할 수 없는 경우는 그 밖의 재산권에 대한 집행방법으로 해야 하므로, 집행권원에 기하여 전세권에 대한 강제집행은 민사집행법 251조 1항 소정의 그 밖의 재산권에 대한 강제집행절차에 의하여 실행해야 한다. 즉, 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여 집행을 하고자 하는 채권자는 위 전세권의 현금화를 위하여 양도명령, 매각명령 등의 특별현금화방법을 신청할 수 있다.
이때 경매의 목적물은 부동산 자체가 아니라 전세권이므로, 매수인은 부동산소
유권이 아니라 전세권을 취득하게 되는데, 실무상의 문제점은 담보권 실행을 위한 경매절차의 어떤 규정을 적용하여야 하는가이다. 매각절차를 진행하면서 전세권의 성격을 감안하여 준용여부를 따져야 할 것이기 때문이다. 일례로 최저매각가격을 결정함에 있어 감정인에게 별도로 평가명령을 내려야 하는지, 아니면 평가명령 없이 등기된 전세금을 최저매각가격으로 하여도 무방한지가 문제될 수 있는데, 실무상 감정인의 평가금액이 전세권보다 선순위인 근저당권 및 전세금 변동을 감안하지 않은 것이라는 이유로 매각을 불허가한 경우가 있다고 한다.
(나) 존속기간이 만료되거나 합의해지된 전세권의 경우에는, 용익물권인 전세권이 존속하는 동안에는 전세금반환채권은 전세권의 내용에 녹아 있을 뿐 아직 발생한 채권이 아니며, 전세권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우 또는 전세계약이 합의해지된 경우에 비로소 전세금반환채권이 발생된다. 집행권원을 가진 채권자는 전세금반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행한다.
