【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 ..

【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

 

<부동산경매절차에서 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부>

 

1. 부동산경매절차에서 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우 배당표가 확정될 때까지 주택의 점유로 인한 부당이득의무를 매수인에 대하여 지는지 여부

(1) 문제점 제기

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 전액배당을 받는 것으로 배당표가 작성되었으나, 다른 채권자의 배당이의로 배당표의 확정이 저지되어 배당액을 출급할 수 없게 되자 매수인에 대한 임차주택의 명도를 거절하고 임차주택 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우, 매수인에 대하여 임차주택의 사용·수익으로 인한 부당이득반환의무를 지는지 여부가 문제된다.

 

이에 대하여 대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결은, “특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다 할 것이므로, 매수인이 매각대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도, 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 않은 임차권에 기한 것이어서 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않는다.”고 판시하고 있다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23892 판결도 같은 취지).

이 점을 아래에서 자세히 분석하여 보기로 한다.

 

(2) 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익에 대한 부당이득 여부

 

(가) 원칙

임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권은 소멸하지 않고, 매수인이 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하며, 종전의 적법한 임대차관계가 그대로 유지된다. 즉, 주택임대차보호법 3조의5 단서 규정{보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를 신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한 종전의 대법원판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를 명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아, “임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한 같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를 경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 않는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결)}에 따라 그 배당금을 현실적으로 수령할 수 있는 상태, 즉 배당표가 확정될 때까지는 종전 임차권이 그대로 유지되므로, 그때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않는다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).

 

(나) 보증금 이외에 월차임의 약정이 없는 경우

 

임차인은 명도를 거절할 수 있음은 물론 차임 상당의 부당이득반환의무도 성립하지 않는다.

매수인이 위와 같은 부담과 위험을 회피하려면, 임차인에게 그가 배당받을 보증금 상당액을 대위변제한 다음, 임차인으로부터 임차주택을 명도받고 배당표가 확정된 때에 그 배당금을 임차인에 대한 변제자대위로써 수령하는 방법이 있다.

배당이의소송으로 인하여 배당표의 확정이 늦어지는 관계로 그 기간만큼 명도받지 못함에 따라 매수인이 입은 손해는 배당이의를 한 후순위 저당권자 등을 상대로 손해배상을 구하는 등의 방법으로 해결해야 한다.

배당금에 대한 공탁이자는 공평의 견지에서 매수인에게 귀속시켜야 하고, 이 부분(배당금에 대한 공탁이자)에 대하여는 매수인에 대한 관계에서 임차인의 부당이득이 성립한다.

 

(다) 보증금 이외에 월차임의 약정이 있는 경우

 

종전의 임대차관계가 그대로 유지됨에 따라 임차인은 매수인에게 매각대금 지급기일 이후 배당표 확정시까지 차임을 지급해야 한다. 이때 차임지급의무의 법적 성질 부당이득이 아니다.

 

(3) 임차인에 대한 배당표가 확정된 이후의 사용·수익에 대한 부당이득 여부

 

(가) 보증금 전부를 배당받은 경우

임차인은 매수인에 대하여 차임 상당의 부당이득 반환의무를 부담한다.

 

(나) 일부만 배당받은 경우

배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하므로(주임법 4②), 임차인의 사용·수익을 부당이득이라고 할 수 없지만, 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용·수익하는 만큼 임료 상당의 부당이득을 하고 있는 것이어서, 임차인이 이를 반환해야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조).

본래 보증금만 있고 차임은 없었던 임대차라면 감소된 보증금에 상응하는 차임 상당을 반환해야 하고, 보증금 이외에 차임이 있었던 임대차라면 감소된 보증금에 상응하는 차임 상당을 반환해야 한다.

 

(4) 결론

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 한 경우, ① 배당이의가 제기됨이 없이 배당표가 확정되었다면, 배당받은 금액 부분에 대하여는 매수인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 따라서 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대한 임료상당의 부당이득반환의무를 진다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조). 반면 ② 배당이의소송이 제기되어 배당받을 수 있었던 금액을 받지 못하고 있는 경우라면 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지 임차인의 사용·수익은 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립하지 않는다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결).

 

 

2.. 주택임차인이 배당요구를 하였음에도 불구하고 배당받지 못한 경우 매수인에게 청구할 수 있는지 여부 및 그 금액의 범위

 

(1) 문제점 제기

대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인이 적법한 배당요구를 하였음에도 불구하고 전액 배당받지 못한 경우 나머지 잔액에 대하여 매수인에게 대항하여 그 지급을 구할 수 있는지가 우선 문제된다.

 

나아가 집행법원이 위 임차인에게 전액 배당을 해야 함에도 불구하고 전혀 배당을 하지 않은 채 배당표가 확정된 경우 임차인은 매수인에게 보증금 전액의 지급을 구할 수 있는지가 두번째 문제점이다.

 

(2) 대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인의 배당요구에 따른 배당시 일부 미지급된 임대차보증금이 있는 경우 매수인에 대한 청구의 가부

 

이에 대하여는 ① 보증금잔액채무는 양도인(임대인)이 부담한다는 양도인부담설과, ② 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 전액을 배당받지 못한 때에는 그 잔액을 매수인으로부터 반환받을 수 있다고 보는 양수인부담설의 대립이 있다.

 

판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결)는, “그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 매수인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다”고 판시하여, 양수인부담설을 채택하였다.

 

따라서 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

 

(3) 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위

 

다음으로 집행법원이 위 임차인에게 보증금 전액인 10,000,000원 중 8,000,000원을 배당을 해야 함에도 불구하고 5,000,000원만 배당하여 그 배당표가 확정된 경우(현실로 배당받은 금액이 적은 경우) 임차인은 매수인에게 실제 배당받은 금액을 공제한 잔액 5,000,000원의 지급을 구할 수 있는지(실제 배당액 기준설), 아니면 정당하게 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액 2,000,000원의 지급을 구할 수 있는지(정당 배당액 기준설) 여부가 문제된다.

 

판례(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결)는, “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 매수인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이다.”라고 판시하여, “정당 배당액 기준설”을 채택하였다.

 

즉, 임차인은 경매절차에서 배당받지 못한 보증금에 관하여 매수인에게 대항할 수 있는데, 그 범위는 보증금에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우에 배당받을 수 있는 금액을 공제한 것이다.

 

따라서 이러한 임차인에 대하여 인도명령신청이 있는 경우 임차인은 매수인(인도명령신청인)으로부터 ‘보증금 10,000,000원에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액(8,000,000원)을 공제한 나머지 금액(2,000,000원)’을 지급받을 때까지 부동산을 점유할 권원이 있다. 임차인이 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익하는 경우 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액(8,000,000원)에 상응하는 부분에 대한 임료 상당의 부당이득반환의무를 매수인에게 지게 됨은 물론이다{반면 임차인이 임차목적물 전부를 계속하여 사용·수익함이 없이 유치권이나 동시이행항변권과 같은 인도거절권능을 가지는 경우에 임차인이 이러한 권능을 행사하기 위한 방편으로 임차목적물을 점유하고 있다면, 매수인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결, 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등)}.

 

배당받을 수 있었던 금액(8,000,000원)이 현실로 배당받은 금액(5,000,000원)보다 많은 경우에는 임차인으로서는 그 차액(3,000,000원)에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구할 수 있다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).

 

3. 대항력 없는 임차인에 대한 매수인의 부당이득청구(임차인이 배당금을 수령할 때까지는 부당이득반환의무가 발생하지 않는 것인지 여부)(＝적극)

 

매각대금을 납부한 매수인은 대항력이 없는 점유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있고, 매각대금을 납부한 이후부터는 점유한 부분의 명도완료시까지 임료 상당의 부당이득을 구할 수 있다.

 

문제는 대항력 없는 임차인이 배당을 받았으나, 매수인으로부터 명도확인서를 받지 못하여 배당금을 수령하지 못하고 있는 동안에는 매수인에 대하여 그 점유로 인한 부당이득반환의무가 발생하지 않는 것인가 하는 점이다.

 

임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다. 소액임차인 및 전세권자의 경우도 마찬가지이다.

이런 실무례에 비추어 임차인이 배당금을 수령할 때까지는 이사를 가기 어려운 사정은 이해되지만, 대항력이 없는 임차인은 매수인이 매각대금을 납부한 이후부터는 인도완료시까지 매수인에 대하여 점유·사용하는 부분에 대한 임료 상당의 부당이득반환의무를 지게 된다.

 

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