【주택임대차보호법】주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하..

【주택임대차보호법】주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 임차인이 제2차 경매절차에서의 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

 

<주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 임차인이 제2차 경매절차에서의 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부>

 

(1) 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 매각으로 인하여 소멸하므로, 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라, 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결).

 

(2) 소액임차인의 최우선변제권 역시 마찬가지이다.

따라서 대항력 있는 소액임차인이 제1경매절차에서 소액보증금의 일부만 배당받은 경우 제2경매절차에서 나머지 소액보증금에 대한 우선변제를 주장할 수 없다.

이러한 경우 소액임차인은 매수인을 상대로 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하여 일반채권자로 배당을 받거나 매수인으로부터 나머지 임대차보증금을 반환받을 때까지 임차목적물에 계속하여 거주할 수 있을 뿐이다.

 

(3) 상가건물임대차의 경우도 마찬가지이다.

 

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