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【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인이란?(소액임차인에 해당하는 보증금의 범위) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2017. 11. 29. 15:18
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주택임대차보호법주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인이란?(소액임차인에 해당하는 보증금의 범위) 윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

 

<주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인이란?(소액임차인에 해당하는 보증금의 범위)>

 

1. 소액임차인

소액임차인이란, 보증금이 서울특별시는 9,500만원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외){인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는 정비가 필요한 지역(수도권정비계획법 6①ⅰ). 그 범위는 같은 법 시행령 9조 별표 1 참조}8,000만원 이하, 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 6,000만원 이하, 기타 지역은 4,500만원 이하의 임차인(2인 이상의 임차인이 가정공동생활을 하는 경우에는 이들의 보증금을 합산하여 계산)(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 주택임대차보호법시행령 10, 11)을 말한다.

 

소액임차의 경우 주택임대차보호법 8조에 따라 보증금 중 일정액을 보호받는다.

주택임대차보호법 제8(보증금 중 일정액의 보호) 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. 3조의2 4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. 1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

한편, 2010. 7. 23.부터 주택임대차보호법 8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류금지채권(민집 246①ⅵ)으로 규정되었다.

 

2. 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 경우

 

저당권 설정 등으로 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴한 소액임대차보증금 상당액만 지급하고 임차한 임차인은, 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로, 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 없다{대법원 2013. 12. 12. 선고 201362223 판결(원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점, 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점, 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점, 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 원고 남편이 원고의 자녀를 대리하여 대전 중구 ○○ □□아파트 102105호를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 사안). 서울서부지방법원 2007. 1. 10. 선고 2015가단214120 판결도 참조}.

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