【주택임대차보호법】1. 전차인도 주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인에 해당하는지 여부, 2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<1. 전차인도 주택임대차보호법상 최우선변제권을 갖는 소액임차인에 해당하는지 여부, 2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부>
1. 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부
전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인에게도 주택임대차보호법 8조에 의한 우선변제권이 있다{재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 9.：임차인으로부터 목적물을 적법하게 전차한 소액전차인에게도 제8조에 의한 우선변제의 권리가 있는지 여부에 관하여, ① 소액보증금에 관한 우선변제의 권리는 제8조에 의하여 물권적 성질을 가지는 강력한 권리로 승격되었다 할 것인바, 서민보호를 위한 이러한 강력한 입법취지에 비추어 소액전차권자도 보증금반환청구권에 관하여 소액임차권자와 동일한 권리를 가진다고 해석해야 한다는 견해(적극설)와 ② 전대차의 경우에는 전차인이 임대인, 즉 목적물소유자에 대하여 직접 보증금반환을 청구할 권원이 없고, 따라서 전차인에게 목적물의 경매대금으로부터 우선변제의 권리를 인정하기는 해석론상 불가능하다는 견해(소극설)의 대립이 있다. 적극설이 타당하다. 다만 전대인(임차인) 자신이 제8조에 의한 우선변제권 있는 소액임차인인 경우에 한한다}. 그렇게 하지 않으면 보증금 쪼개기를 막기 어렵게 된다.
이 점이 확정일자 있는 임차인의 경우와 다르다. 확정일자 있는 임차인의 경우 우선변제권을 주장할 수 있는 사람은 ‘임차인’이고(임차인이 간접점유하는 경우 임차인의 점유나 주민등록은 전차인 등 직접점유자의 점유 및 주민등록을 포함한다), ‘전차인’이나 ‘양수인’ 자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 ‘전차인’은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).
2. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부
하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아야 하므로(주임법시 3④), 이들의 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단해야 한다.
3. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부
공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결, 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001도2095 판결, 대법원 2010. 12. 23.자 2009므3928 결정), 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는, 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단해야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당한다.
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