【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받지 못하는 경우는? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받지 못하는 경우는?>
1. 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우
채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 대법원 2004. 3. 26. 선고 2003다66134 판결, 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).
2. 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 경우
건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 소액임차인의 경우도, 소액임차인 보호를 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하려는 것이므로, 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결).
3. 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우
채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되므로, 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결, 대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다20222 판결, 대법원 2015. 5. 28. 선고 2015다2553 판결).
4. 방 쪼개기의 경우
부동산등기부상 401호에서 404호로로 되어 있는데 건물주가 불법으로 구조를 변경하여 원룸을 10개로 늘려 임대한 경우(이른바 방 쪼개기의 경우), 건물이 경매로 넘어가면 세입자들은 보증금에 대하여 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없다.
이 경우 임차인들은 등기부 기재와 다른 현실의 호수대로 전입신고와 주민등록을 마치게 되는데, 등기부를 기재로 이해관계를 가지게 된 근저당권자와 같은 제3자로서는 소유권의 객체가 되는 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 알 수 없기 때문이다.
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
