【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 우선변제받은 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 순위 관계>
1. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계
(1) 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대법원 1990. 7. 10. 선고 89다카13155 판결 참조).
또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법 하에서는 소액임차인에 해당하나 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는데, 담보물권은 구법 하에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단해야 하므로, 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다.
(2) 예컨대 서울특별시 소재 주택에 1997. 1. 1. 설정된 근저당권의 권리자 甲, 2001. 10. 1. 설정된 근저당권의 권리자 乙, 1998. 1. 1. 대항력을 갖춘 보증금 2,500만원의 임차인 丙과 보증금 3,500만원의 임차인 丁이 있는 경우를 보면, 甲에 대하여 丙은 소액임차인임을 주장할 수 있으나 丁은 소액임차인임을 주장할 수 없고, 乙에 대하여는 丙, 丁 모두 소액임차인임을 주장할 수 있으므로, 1순위는 丙(소액보증금 1,200만원), 2순위는 甲, 3순위는 丙(소액보증금 증가분 400만원), 丁(소액보증금 1,600만원)이 된다.
2. 확정일자를 갖춘 임차인이 위에서 말하는 담보물권의 권리자에 포함되는지 여부
(＝긍정 )
위에서 말하는 담보물권에 저당권이나 가등기담보권은 포함되나, 가압류는 포함되지 않는다.
확정일자를 갖춘 임차인이 포함되는지에 대하여는 부정하는 견해가 있으나, 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산담보권자에 유사한 지위에 있으므로(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결), 긍정함이 타당하다.
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