【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권 행사의 요건과 그 효과>
1. 우선변제권 행사의 요건
(1) 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 ① 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ② 보증금 액수가 소액보증금(주임법시 4 참조)에 해당할 것, ③ 첫 경매개시결정등기 전에 주택임대차보호법 3조 1항의 대항요건(임차목적물의 점유 및 주민등록)을 갖추었을 것, ④ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것이다.
(2) 대항요건 구비의 시한은 경매신청의 등기(경매개시결정의 기입등기) 전이다(주임법 8① 후문). 여기서 말하는 경매신청의 등기에 민사집행법에 따른 기입등기뿐 아니라 체납처분에 의한 공매절차에서의 기입등기도 포함되는지 여부에 관하여는 실무상 논란이 있다. 체납처분에 의한 압류등기 이후에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 주택임대차보호법 8조 1항 등 소정의 소액보증금 우선변제권을 인정할 수 있는지의 여부 등과 관련하여, 위 법 조문에서 말하는 “경매신청의 등기”에 국세징수법상 공매에서의 “체납처분에 의한 압류등기”도 포함된다고 해석할 수 있는지가 실무상으로는 여전히 논란이 되고 있다. 이에 대하여는, 상가건물임대차보호법 5조 2항(주택임대차보호법 3조의2 2항과 같은 내용이다)에서 말하는 국세징수법에 의한 공매란 민사집행법상의 경매에 대응하는 개념으로 사용된 것으로 국세체납처분절차 중의 환가의 한 방법만을 뜻하는 것이 아니라 국세체납처분절차를 포괄적으로 지칭하는 것으로서 국세징수법의 체납처분의 예에 의하여 임차건물을 체납처분하는 모든 경우를 포함하므로, 상가건물임대차보호법 14조 1항 후문(주택임대차보호법 8조 1항 후문과 같은 내용이다)에서 말하는 ‘경매신청의 등기’란 국세징수법에 의한 공매에 있어서는 조세채권의 내용을 실현하고 그 만족을 얻기 위한 체납처분의 최초의 절차로서 납세자의 특정재산을 강제적으로 확보하기 위하여 처분을 금지하는 ‘체납처분에 의한 압류등기’를 뜻하는 것으로 해석함이 상당하고, 공매대상재산의 매수 수요를 유발하여 고가의 매수청약을 유인하는 것에 불과한 ‘압류재산공매공고’를 뜻하는 것은 아니어서, 체납처분에 의한 압류등기 후에 대항요건을 갖춘 소액보증금 우선변제권을 인정할 수 없다는 견해[서울행정법원 2006. 4. 18. 선고 2005구합27734 판결(항소기각으로 확정) 등]와 ① 주택임대차보호법 3조의2 제2항은, “제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 ｢민사집행법｣에 따른 경매 또는 ｢국세징수법｣에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하면서 위 요건을 갖춘 임차인에게 공매대금의 배분권한을 인정하는 한편, ‘민사집행법에 따른 경매’와 ‘국세징수법에 따른 공매’를 명확히 구분하고 있는 반면, 소액보증금의 최우선변제권에 관한 주택임대차보호법 8조 1항은, “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.”라고만 규정하고 있고, ② 공매에서의 소액임차인의 우선변제권에 관하여는, 국세기본법 제35조 제1항 제4호에서 국세에 우선하는 채권으로 주택임대차보호법 8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어 같은 조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권을 규정하고만 있을 뿐, 위 소액임차인이 국세징수법상의 압류등기 이전에 대항요건을 갖출 것을 요구하고 있지는 않고, 이를 준용하는 규정도 두고 있지 않으며, ③ “경매신청의 등기”라는 법문에 “체납처분에 의한 압류등기”가 포함된다고 유추해석 또는 확장해석할 합리적인 근거나 필요성이 있는 것도 아니라는 이유로 우선변제권을 인정하는 견해(울산지방법원 2012. 9. 14. 선고 2012나1948 판결)가 대립하고 있는 것이다.
대항요건의 지속은 집행법원이 정한 배당요구종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.
결국 소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 첫 경매개시결정등기 전에 위 요건을 갖추어야 하고(주임법 8①, 상임법 14①), 배당요구의 종기까지 위 요건을 유지해야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).
이와 달리 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당받는 경우에는 소액임차인으로서 배당받는 경우(주임법 8①)와는 달리 경매개시결정등기 이후 위 요건을 갖추어도 무방하다(법 88①).
(3) 소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 하며, 단순히 이해관계인으로 권리신고한 것만으로는 배당요구를 한 것으로 볼 수 없다(2002. 6. 26. 재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 5번).
소액임차인에게 배당액을 교부하려면, 매수인의 명도확인서가 제출되어야 한다.
임대차의 종료나 임차건물의 명도는 우선변제권 행사의 요건이 아님은 확정일자를 갖춘 임차인의 경우와 동일하다(주임법 3의5·3의2③ 참조)(주택임대차보호법 개정 전에는 주택임대차보호법 3조의3 1항 단서가 준용되어 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차의 종료를 요건으로 하였으나, 이번 개정으로 단서가 삭제되었으므로, 더 이상 요건이 아니다).
(4) 법인의 경우(=소극)
한국토지주택공사 등 법인은 ‘주민등록’ 등 그 요건을 갖출 수 없어 소액보증금우선변제 보호대상에 해당하지 않는다 할 것이다(주임법 8①·3①). 소액보증금 보호제도가 담보권자의 희생하에 정책적으로 영세서민들의 주거생활을 보호하는데 있는 반면, 주택임대차보호법 3조의 대항력은 일종의 법정담보물권에 해당하기 때문이다.
2. 우선변제권의 성립시기
주택의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 소액임차인으로서 대항력이 생긴 때, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 영시에 발생한다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
상가건물의 경우에도 같다(상임법 3① 참조).
3. 매수인(낙찰자)과의 관계
(1) 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 없는 경우, 임차주택의 경매절차에서 임차보증금을 지급받지 못하였더라도, 임차주택의 매수인에 대하여 임차보증금의 우선변제를 요구할 수 없다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카844 판결).
(2) 소액임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 경우, 임대차존속 주장과 우선변제권을 선택적으로 행사할 수 있으므로, 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하지 않았더라도, 매수인에게 임대차로써 대항할 수 없다거나 임차보증금 반환채권을 포기한 것으로 볼 수 없다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92다12827 판결).
4. 소액임차인이 확정일자까지 받은 경우
소액임차인이 주택임대차보호법 3조의2의 요건을 갖춘 경우 보증금 중 소액보증금은 주택임대차보호법 8조에 의하여 최우선순위로, 나머지는 주택임대차보호법 3조의2의 요건을 갖춘 시기에 따라 각각 배당받을 수 있다.
최선순위의 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 소액보증금에 대한 우선변제권을 행사하고 나서도 임차권의 대항력을 주장하여 나머지 보증금을 반환받을 때까지 인도를 거절할 수 있다.
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