【주택임대차보호법】주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<주택임대차보호법상 소액임차인이나 전세권자는 명도확인서를 제출하여야만 부동산경매절차에서의 배당금을 수령할 수 있는 지 여부>
1. 명도확인서
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 3의2③). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결, 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등).
임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면, ① 임대차계약서원본, ② 주택임차인은 주민등록등본, 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본, ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서, ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.
매수인으로부터 명도확인서를 받아 제출해야 집행법원은 배당금을 지급하며, 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다.
우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있으며, 주택임대차보호법 3조의2 3항의 규정에 따라 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 것을 증명해야 한다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결).
2. 소액임차인 및 전세권자의 경우 명도확인서가 필요한지 여부
가. 소액임차인의 경우
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 수령할 수 없으므로(주임법 3의2③), 매수인 명의의 명도확인서를 제출해야 배당금을 지급할 수 있는데, 소액임차인의 경우에는 주택임대차보호법 8조에서 위 제3항을 준용하지 않으므로(주임법 8② 참조), 명도확인서가 필요 없다는 견해가 있다.
그러나 임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고, 따라서 소액임차인도 명도확인서를 제출해야 한다(재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 10).
명도확인서가 제출되지 않았다면 정지조건부채권에 대한 배당액 교부방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하게 된다. 임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론이다.
나. 전세권자의 경우
전세권설정등기는 대금납부 후 어차피 경매법원의 등기촉탁에 의하여 직권으로 말소될 것이므로 그 이행제공 여부에 대한 소명이 필요 없다는 견해가 있으나, 전세권 말소 외에 목적물의 인도도 동시이행관계에 있으므로, 임차인과 마찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다.
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