【상가건물임대차보호법】상가건물 임대차에 있어서의 계약존속기간 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<상가건물 임대차에 있어서의 계약존속기간>
1. 상가건물 임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 10조 1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상임법 10①②).
따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 5년간 계속될 수 있다.
위 ‘최초의 임대차기간’이란 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
이는 전체 임대차기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도 전체 임대차기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지이다(대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결).
2. 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 않고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생긴다(상임법 10③ 본문·④⑤).
반면 임대인은 상가건물임대차보호법 9조 1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.
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