【상가건물임대차보호법】상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건>
1. 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득하기 위한 요건
대항력의 요건은, ① 상가건물의 인도와 ② 사업자등록의 신청(부가가치세법 5조, 소득세법 168조 또는 법인세법 111조의 규정에 의한)이다(상임법 3①).
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 3조 1항 소정의 대항력 또는 같은 법 5조 2항 소정의 우선변제권을 취득하려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며(상가건물의 경우에는 확정일자 부여기관에 대하여 아무런 규정이 없는 주택임대차보호법과 달리 그 5조 2항에 ‘관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인’이라고 규정하고 있다), 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결, 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결).
소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결).
2. 상가건물의 인도
임차인이 임대인으로부터 상가건물의 점유를 이전받는 것을 말한다.
현실인도는 물론 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도 등도 포함된다.
3. 사업자등록의 신청
가. 사업자등록 신청일의 확인방법
(1) 경매실무상 임차인들이 제출하는 사업자등록증에는 개업연월일과 사업자등록증 발급일만 기재되어 있어 ‘사업자 등록신청일’을 알기 어렵다.
상가건물의 인도와 사업자등록의 신청이라는 요건을 갖춘 임차인을 일정한 기준에 따라 보호하고자 하는 상가건물임대차보호법 3조 1항의 취지에 비추어 볼 때 사실상 사업자등록증의 기재만으로 정확한 사업자등록신청일자를 알기 어렵다고 해서 사업자등록증 상의 개업연월일이나 사업자등록증 발급일을 사업자등록 신청일자로 볼 수는 없다.
(2) 상가건물임대차보호법 4조 1항은 임대차에 이해관계 있는 자의 등록사항 등의 열람 내지 제공요청에 대하여 관할세무서장이 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 규정하고 있다.
현재 실무상 현황조사 명령시 집행관에게 상가건물인 경우 ‘임차인 등록사항 등의 현황서’를 현황조사보고서의 첨부서류로 제출할 것을 요구하고 있으므로, 제출된 현황서를 통하여 사업자등록 신청일을 확인할 수 있다.
만일 현황조사보고서에 등록사항 등의 현황서가 첨부되어 있지 않은 경우에는 집행관에게 ‘등록사항 등의 현황서’를 제출하도록 명하면 된다.
나. 사업자등록
(1) 사업자
사업자란 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하고(부가가치세법 2①), 사업자에는 개인뿐만 아니라 법인 및 비법인사단·재단 기타 단체도 포함된다(같은 법 2②).
여기서 ‘사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자’란 부가가치를 창출해낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속적이고 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 사람을 뜻한다(대법원 1992. 7. 24. 선고 92누5225 판결 등).
(2) 사업자등록
사업자등록이란 과세업무를 효율적으로 처리하고 납세의무자의 동태를 정확히 파악하기 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 사업장 관할세무서 사업자등록부에 등재하는 것을 말한다.
현행 세법상 사업자등록에 관한 규정을 두고 있는 법률로는 부가가치세법, 법인세법 및 소득세법이 있는데, 법인세법 및 소득세법상의 사업자등록은 부가가치세법상의 사업자등록 관련규정을 준용하고 있다.
부가가치세가 면제되는 재화와 용역을 공급하는 면세사업자는 부가가치세 납세의무 자체가 배제되므로 부가가치세법상 등록의무는 없으나(대법원 1984. 7. 10. 선고 84누163 판결), 면세사업자의 경우라도 법인의 경우 법인세법, 개인의 경우 소득세법의 규정에 의하여 사업자등록을 해야 할 의무가 있다.
(3) 사업자등록의 신청절차
(가) 신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업장마다 사업개시일부터 20일 내에 사업장 관할세무서장에게 필요한 서류를 첨부하여 사업자등록신청서를 제출해야 한다(부가가치세법 5① 본문).
(나) 사업자등록신청서에는 ① 사업자의 인적사항, ② 사업자등록 신청사유, ③ 사업개시연월일 또는 사업장설치착수연월일 ④ 기타 참고사항을 기재해야 하고(부가가치세법시행령 7①), ① 법인의 경우에는 법인등기사항증명서, ② 법령에 의하여 허가를 받거나 등록 또는 신고를 해야 하는 사업의 경우에는 사업허가증사본·사업등록증사본 또는 신고필증사본(사업허가증상의 명의자와 실사업자가 다른 경우에는 사업허가증을 실사업자 명의로 변경하여 사업허가를 받은 후 그 사본을 첨부해야 한다.), ③ 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서사본(다만 건물의 일부를 임차한 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 그 임차부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다.), ④ 공동사업자의 경우는 공동사업자 전원의 주민등록등본 및 공동으로 사업을 하는 사실을 증명할 수 있는 동업계약서 등의 서류를 함께 제출해야 한다(같은 조 ②).
(4) 신청의 수리와 등록거부
(가) 신청의 수리
사업자등록을 신청받은 세무서장은 필요한 요건이 갖추어져 있으면 사업자등록부에 등재하고 등록번호가 부여된 사업자등록증을 신청일부터 7일 내에 신청자에게 교부해야 한다.
다만, 사업장 시설이나 사업현황을 확인하기 위하여 국세청장이 필요하다고 인정하는 경우에는, 교부기한을 7일에 한하여 연장하고 그 조사한 사실에 따라 사업자등록증을 교부할 수 있다(부가가치세법시행령 7①②③·8①).
(나) 등록거부
세무서장이 신청자가 사업을 사실상 개시하지 않을 것이라고 인정하여 사업자등록을 정당하게 거부함에 따라 신청자가 재차 사업자등록을 신청하여 사업자등록증을 교부받은 경우에는 재차 사업자등록을 신청한 날을 사업자등록 신청일로 보아야 한다.
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