【부동산경매】<토지가 구분소유적 공유관계인 경우 법정지상권> 구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부 (= 적극)【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부 (= 적극)>
● 구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부 (= 적극)
【대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결】
◎[요지]
[1] 공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며, 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.
[2] 재판상의 자백에 대하여 상대방의 동의가 없는 경우에는 자백을 한 당사자가 그 자백이 진실에 부합되지 않는다는 것과 자백이 착오에 기인한다는 사실을 증명한 경우에 한하여 이를 취소할 수 있으나, 이때 진실에 부합하지 않는다는 사실에 대한 증명은 그 반대되는 사실을 직접증거에 의하여 증명함으로써 할 수 있지만 자백사실이 진실에 부합하지 않음을 추인할 수 있는 간접사실의 증명에 의하여도 가능하다고 할 것이고, 또한 자백이 진실에 반한다는 증명이 있다고 하여 그 자백이 착오로 인한 것이라고 추정되는 것은 아니지만 그 자백이 진실과 부합되지 않는 사실이 증명된 경우라면 변론의 전취지에 의하여 그 자백이 착오로 인한 것이라는 점을 인정할 수 있다.
[3] 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다
제목 : 구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부(적극)
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 토지 공유자 2인이 그 지상에 각자 1동씩의 건물을 건축하여 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정한 후 그 저당권에 기한 경매로 인하여 토지의 소유자와 위 각 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 위 각 건물을 위한 법정지상권이 성립되는지 여부, ② 토지에 저당권을 설정할 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우 그 건물을 위한 법정지상권의 성립을 인정하기 위한 요건이다.
2. 해 설
가. 토지, 건물이 공유관계 있는 경우에 법정지상권이 성립할 수 있는지 여부(= 제1 쟁점)
⑴ 민법 제366조가 규정하는 법정지상권의 일반적인 성립요건은, ① 저당권설정 당시 건물이 존재할 것 존재, ② 저당권설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에 속할 것, ③ 토지와 건물의 일방 또는 쌍방에 저당권이 설정될 것, ④ 그 후 경매로 인하여 건물과 토지의 소유자가 달라질 것이다.
⑵ 그런데, 토지 또는 건물에 공유관계가 존재하는 경우 즉, 공유토지상에 토지공유자 중의 1인(또는 수인)이 건물을 소유하고 있거나 건물의 공유자 중의 1인 (또는 수인)이 토지를 소유하고 있을 때에도 토지와 건물이 동일소유자에게 속한 것으로 볼 것인가의 문제가 있다.
이러한 유형으로는 ① 甲, 乙의 공유인 토지상에 甲이 단독으로 건물을 소유하고 있을 때 甲의 토지공유지분에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 甲의 토지공유지분이 丙에게 넘어간 경우, ② 甲, 乙의 공유인 토지상에 甲이 단독으로 건물을 소유하고 있을 때 甲의 건물소유권에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 건물소유권이 丙에게 넘어간 경우, ③ 甲의 단독소유 토지에 甲, 乙의 공유건물이 있을 때 甲 소유의 토지에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 토지 소유권이 丙에게 넘어간 경우, ④ 甲의 단독소유 토지에 甲, 乙의 공유건물이 있을 때 甲의 건물지분권에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 건물지분권이 丙에게 넘어간 경우, ⑤ 甲, 乙의 공유인 토지상에 甲, 乙의 공유건물이 있을 때 토지 전체에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 토지 소유권이 丙에게 넘어간 경우, ⑥ 甲, 乙의 공유인 토지상에 甲, 乙의 공유건물이 있을 때 건물 전체에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 건물 소유권이 丙에게 넘어간 경우 등을 들 수 있는데, 각 유형별로 법정지상권이 성립하는지 여부에 관하여 결론이 달라질 수 있다.
⑶ 위 ①, ② 유형의 경우를 보면, 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2188 판결은, 이러한 경우 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다는 이유로 법정지상권의 성립을 부정하고 있다(사안은 관습상의 법정지상권에 대한 것이나, 법정지상권에도 그대로 적용할 수 있다)(동지 : 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결).
결국, 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 설정된 저당권의 실행으로 그 토지공유지분이 제3자에게 넘어간 경우, 또는 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그 건물에 설정된 저당권의 실행으로 건물의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에는, 원칙적으로는 건물을 위한 법정지상권이 성립되지 않지만, 토지공유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 등 예외적으로 다른 토지공유자가 그 지분에 기한 사용수익권을 사실상 포기하여 건물소유자인 토지공유자의 처분에 따라 법정지상권이 발생할 수 있다는 사정을 용인한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 성립된다고 보는 것이 판례의 입장이다(대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2188 판결, 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결).
⑷ 위 ③, ④ 유형의 경우를 본다.
③의 경우에 대하여, 대법원 1977. 7. 26. 선고 76다388 판결은 “대지소유자가 그 지상건물을 타인과 함께 공유하면서 그 단독소유의 대지만을 건물철거의 조건 없이 타에 매도한 경우에는 건물공유자들은 각기 건물을 위하여 대지 전부에 대하여 관습에 의한 법정지상권을 취득한다.”고 판시하고 있다(동지 : 일본 최고재판소 소화 46. 12. 21. 昭 46(ｵ) 844 판결).
④의 경우에도, 대법원 2003. 6. 13. 선고 2003다17651 판결은 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.
결론적으로 토지 소유자가 그 지상의 건물을 다른 사람들과 공유하면서 그 토지에 설정된 저당권의 실행으로 그 소유권이 제3자에게 넘어간 경우, 또는 토지 소유자가 그 지상의 건물을 다른 사람들과 공유하면서 그 건물의 공유지분에 설정된 저당권의 실행으로 건물지분이 제3자에 넘어간 경우에는 토지와 건물이 단독 소유인 경우와 마찬가지로 보아 저당권의 성립을 인정하는 것이 판례의 입장이다.
⑸ 위 ⑤, ⑥ 유형의 경우 토지 공유자 전원이 공유토지 전부에 대하여 공동으로 저당권을 설정한 경우에 그 저당권의 실행으로 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 저당권 설정 당시 토지공유자들이 법정지상권 성립을 용인하였다고 추론할만한 객관적 사정이 존재한다면(예를 들어, 토지 공유자들이 그 지상의 건물도 공유하고 있는 경우에 공유자 전원이 공동으로 부담하는 채무를 담보하기 위하여 동일한 채권자에 대하여 공동으로 각자의 지분 전부에 저당권을 설정한 때) 법정지상권의 성립을 인정할 수 있을 것이다.
⑹ 대상판결의 검토
위 사건은 저당권이 제3자를 위한 물상보증의 형태로 되어 있고, 공유토지 지상에 공유자들이 각자 별도로 건물을 소유하고 있는 경우로서 엄밀하게 보면, 위 ⑤, ⑥ 유형과는 다른 경우에 해당한다고 볼 여지가 없지는 않지만 ‘공유자 전원이 공동으로 부담하는 채무를 담보하는 것’과 ‘공유자 전원이 제3자를 위한 물상보증으로 저당권을 설정하는 것’을 달리 볼 필요가 없고, 또한 ‘공유토지 지상에 공유자들이 1동의 건물을 지어 그 건물을 공유하는 것’과 ‘공유토지 지상에 공유자들이 각자 건물을 지어 이를 개별적으로 소유하는 것’을 달리 볼 필요도 없으므로(더구나 본 사건에 있어서 2동의 건물은 외형과 면적이 똑같아 토지공유지분권을 그대로 반영하고 있다), 위 사건도 이 유형의 범주에 포함될 수 있다.
즉, “① 토지 공유자들이 그 지상의 건물을 공유하고 있거나 그 지상에 위치한 건물들을 각자 소유하고 있는 경우에 ② 공유자 전원이 공동으로 부담하는 채무 또는 제3자의 채무를 담보하기 위하여 ③ 동일한 채권자에 대하여 ④ 공동으로 각자의 토지지분 전부에 저당권을 설정한 때” 에는 그 공유자들은 장래 저당권의 실행으로 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우에 건물을 위한 법정지상권의 성립을 용인하였다고 볼 수 있으므로, 이러한 경우에는 법정지상권을 인정할 수 있다. 또한 공유토지에 대한 구분소유적 공유관계를 인정하지 않더라도 토지공유자들이 장래 저당권이 실행될 경우 그 지상의 건물을 위한 법정지상권의 성립을 용인하는 의사를 갖고 있었음이 객관적으로 인정되는 경우에는 법정지상권의 성립이 가능하고, 오히려 ‘구분소유적 공유관계’도 토지공유자들이 장래 법정지상권의 성립을 용인한 한 유형이라고 볼 수도 있다.
나. 건축 중인 건물에 대한 법정지상권의 성립 여부(= 제2 쟁점)
이 부분은 “대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결에 대한 천자평석” 참조.
3. 토지가 구분소유적 공유관계인 경우
토지가 등기기록상으로는 공유관계이지만 실질적으로는 특정부분의 구분소유적 공유관계에 해당하여 각자 자기 몫의 대지 위에 건물을 신축하여 점유하여 온 경우 관습상의 법정지상권이 성립한다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결, 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).
