【(민사변호사) <임대차소송> 묵시적 갱신의 항변】<묵시의 갱신> 임차인의 기간만료 후 보증금반환청구와 임대인의 묵시의 갱신 주장 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차인의 기간만료 후 보증금반환청구와 임대인의 묵시의 갱신 주장 여부>
● 묵시적 갱신의 항변
1. 임대차기간
(1) 주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다.
그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주임법 4①)[주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다].
따라서 임차기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 약정기간의 만료를 주장하여 임차보증금의 반환을 구할 수 있다(주임법 4① 단서)[대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결].
기간을 2년 이상으로 정한 경우, 원칙적으로 기간이 만료되거나, 합의해지 또는 법정해지가 되지 않는 한 임대차는 종료되지 않는다.
상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상임법 9①).
다만 재개발, 재건축조합 설립인가일 이후에 체결된 주택 및 상가임대차에 관하여는 2년 또는 1년의 임대차기간이 보장되지 않는다(도시 및 주거환경정비법 44⑤).
(2) 임차기간을 정하지 않은 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는가에 대하여, 주택임대차보호법에는 이에 대한 아무런 규정이 없으나 주택임대차보호법 4조 1항은 임차인의 보호를 위한 규정이므로, 기간의 정함이 없는 경우에 임차인이 그 유효를 주장하는 경우 굳이 이를 거부할 이유가 없어, 민법 635조 1항, 2항 1호에 의하여 주택임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지되어 종료된다(이에 대하여 당사자가 주택임대차계약을 체결할 때부터 임대차기간을 정하지 않은 경우나 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우나 모두 주택임대차보호법 4조 1항이 적용되는 점에서 그 법률관계가 유사하므로 처음부터 임대차기간이 정하여지지 않은 주택임대차계약의 해지의 경우에도 민법 635조 1항, 2항 1호를 적용할 것이 아니라 주택임대차보호법 6조의2를 유추적용하여 주택임차인의 해지권을 인정하되 그 효력발생시기는 주택임차인이 해지의사를 통보한 후 3개월이 경과해야 한다는 반대견해도 있다).
(3) 1년의 임차기간이 경과한 후 임차인은 그 때부터 다시 묵시의 갱신을 주장하여 2년의 임차기간을 주장할 수 없다(반대견해 있음)[대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결(임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다). 그런데 위 판례는 개정전 법 하의 판례이므로, 개정된 주택임대차보호법 하에서는 주택임대차보호법 6조 1항, 2항, 4조 1항에 의하여 2년의 임차기간을 주장할 수 있다는 반대견해가 있다].
2. 묵시의 갱신
가. 묵시의 갱신
(1) 묵시적으로 갱신된 기간은 2년
민법 639조에 의하여 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 된다.
주택임대차의 경우 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 또한 같다(주임법 6①)[주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간만료 전 1월까지 통지하지 않은 때에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ③ 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 않는다].
이 경우 주택임대차보호법 6조에 의하여 묵시적으로 갱신된 주택임대차는 기간의 정함이 없는 것으로 보므로(주임법 6②), 그 기간은 주택임대차보호법 4조 1항에 의하여 다시 2년이 된다(대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결).
(2) 임차인은 언제든지 해지통지(통지받은 날로부터 3월 경과시 해지)
다만 그 기간이 2년으로 된다고 해도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다(주임법 6의2)는 제한이 있다{주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우의 계약의 해지) ① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다}.
2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시의 갱신이 적용되지 않는다(주임법 6③).
(3) 임대인은 해지 불가
반면 임대인에 대하여는 주택임대차보호법 4조 1항에 의하여 그 기간이 2년으로 간주되고, 주택임대차보호법 6조의 반대해석상 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.
단, 임차인은 주택임대차보호법 6조의2에 의한 해지통고가 가능(통지받은 후 3월 후에 효력이 발생)하다는 제한이 있다.
임대인은 반대해석상 해지통고를 할 수 없다.
나. 임차인의 기간만료 후 보증금반환청구와 임대인의 묵시의 갱신 주장 여부
(1) 임차인이 기간만료 후 보증금의 반환을 구함에 대하여 임대인이 묵시의 갱신을 주장할 수 있는지에 관하여 긍정설과 부정설이 대립하고 있으나, 임차인에게 적극적으로 묵시의 갱신을 막을 수단이 있고, 갱신된 임대차에 대한 임차인의 해지통고까지 인정되는 점에 비추어, 임대인은 주택임대차보호법 6조의 묵시의 갱신을 주장할 수 있다.
다만 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기한 것은 주택임대차보호법 6조의2 1항 소정의 해지통보에 해당하므로, 이 경우 주택임대차보호법 6조의2 2항에 따라 임대인이 소장부본을 송달받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지통고의 효력이 발생한다.
(2) 결국 임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 4조가 적용되어 그 기간은 2년으로 된다.
이때 임대인의 민법 635조에 의한 해지는 물론 주택임대차보호법에 의한 해지도 인정되지 않으나, 임차인은 주택임대차보호법 6조의2에 의하여 해지통고(3월 후 효력발생)를 할 수 있다.
3. 임대차목적물에 대한 경매절차가 개시된 경우 임대차계약의 해지가능 여부
주택임차인이 목적물에 대한 경매 진행 중에 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소송을 제기하였는데 아직 임대차기간이 남아 있는 경우 판례는 대항력 있는 임차인은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 기하여 임대차를 해지할 수 있고 통지 즉시 해지된다고 판시하였는데, 이는 대항력 없는 임차인의 경우에도 동일하다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결 등).
따라서 임차주택(주택이 아닌 일반 부동산도 포함)에 관하여 경매가 개시된 때에 임차인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고 해지는 도달 즉시 효력이 발생한다.
4. 상가건물임대차에 특유한 임대차의 종료
(1) 상가건물임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 10조 1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.
임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상임법 10①②).
따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초계약체결일로부터 5년간 계속될 수 있다.
위 ‘최초의 임대차기간’이란 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미하고(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결), 이는 전체 임대차 기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도, 전체 임대차기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지라고 보아야 한다.
(2) 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 않고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생기나(상임법 10③ 본문·④⑤), 반면 임대인은 상가건물임대차보호법 9조 1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.
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