【(민사변호사) <임대차소송> 이용보조자, 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 명도청구소송】<임대인의 건물명도청구사건> 건물명도청구사건에서 이용보조자, 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 명도청구가 가능할까? 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무의 성격은?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<건물명도청구사건에서 이용보조자, 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 명도청구가 가능할까? 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무의 성격은?>
● 건물명도청구소송에서 공동임차인, 이용보조자, 전차인 등에 대한 청구
1. 상대방이 공동임차인인 경우
이 경우는 일반적인 임대차사건의 경우와 다를 것이 없지만, 그 채무의 성격이 문제된다.
공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 각 목적물반환의무는 불가분채무의 관계에 있는 것으로 보아 피고들은 “각자” 원고에게 명도의무를 부담한다고 보는 것이 통설 및 판례의 입장이다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결).
공동임차인의 임대인에 대한 차임지급의무는 연대채무의 관계에 있는 것으로 본다(민법 제616조).
강행규정은 아니다.
공동임대인의 명도청구 또는 공동임차인에 대한 명도청구의 경우 계약해지, 해제의 의사표시는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다(민법 제547조 제1항).
2. 이행보조자(이용보조자)에 대한 청구
이행보조자는 임대인에 대한 관계에 있어 임대차계약의 당사자가 아니므로 임대인은 임대차계약의 종료사실만을 들어 이행보조자를 상대로 임대차목적물의 반환을 구할 수는 없다.
물론 임대인은 대부분 임대차목적물의 소유자이므로, 소유권에 기하여 목적물의 반환을 구할 수는 있겠으나 이행보조자의 점유 자체가 인정되지 않는 경우(민법 제195조)가 많을 것이다(실무에서는 보통 피고가 점유보조자로 보이는 경우에도, 점유사실을 적극 다투지 않는 경우에는 임대인의 명도청구는 인정하되, 그에 대한 연체차임 및 차임 상당 부당이득금반환청구는 취하권유하고 있는 것으로 보인다. 정확히는 피고의 점유 사실 자체가 인정되지 않을 경우에는 차임 상당 부당이득금반환청구가 인정될 여지는 없지만, 임차인과의 공동 점유사용사실이 인정될 경우에는 부당이득반환채무가 인정되고 이는 임차인의 부당이득반환채무와 불가분채무의 관계에 있다고 보아야 할 것이다).
3. 임대인의 동의를 얻은 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 청구
전차인은 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).
다만, 임대인과 임차인이 임대차계약을 기간만료 전에 합의해지한 경우에는 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다(민법 제631조).
임대인의 동의를 얻은 임차권양도의 경우에는 종전의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로, 종전의 임차인이 목적물반환의무를 부담한다고 볼 여지는 없다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결. 다만, 종전 임차인이 연체한 차임과 기타 다른 의무위반에 의한 손해배상의무에 관하여는 별도의 인수특약이 없는 한 종전 임차인이 부담한다는 견해와 반대견해가 있다).
4. 임대인의 동의를 얻지 못한 임차권의 양수인 또는 전차인에 대한 청구
무단양수인(동의를 얻지 못한 전차인의 경우도 같다)은 임대차계약의 당사자가 아니므로, 임대인은 임대차계약의 종료 사실만을 들어 이들을 상대로 임대차목적물의 반환을 구할 수 없다.
그러나 임대인이 임대차목적물의 소유자인 경우에는 소유권에 기하여 목적물의 인도를 구할 수 있을 것이다. 다만, 다수설은 임대인이 소유권에 기한 인도청구를 하는 경우에도 임차인과의 임대차를 해지하지 않는 한 전차인에 대하여 자기에게 목적물을 직접 인도할 것을 청구하지는 못하며, 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있을 뿐이라고 한다.
또한, 임차인과의 임대차를 해지하지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로 그 한도 내에서는 손해가 없기 때문에 전차인에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다 하겠지만, 임대차관계가 종료된 이후에는 손해배상 또는 부당이득반환청구가 가능하다고 할 것이다.
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)