【(민사변호사) <임대차소송> 임차인의 동시이행항변과 불법행위, 부당이득 성립 여부】<임대인의 건물명도청구사건> 건물명도청구사건에서 임차인이 동시이행의 항변을 하면서 임차물을 계속 점유하고 있는 경우에 불법점유로 인한 손해배상책임이나 부당이득반환채무가 생기는 것일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<건물명도청구사건에서 임차인이 동시이행의 항변을 하면서 임차물을 계속 점유하고 있는 경우에 불법점유로 인한 손해배상책임이나 부당이득반환채무가 생기는 것일까?>
● 임차인의 동시이행항변
1. 임차인의 동시이행항변의 의미
임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무상호간에는 동시이행의 관계가 있다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 전원합의체 판결).
임차주택의 양수인에 대하여 대항력을 갖춘 임차인으로부터 임차주택을 전대받은 전차인도 임차인의 동시이행항변권을 원용할 수 있고(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결), 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당받는 것으로 기재되었으나 후순위채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인은 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있다[대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결. 위 판결에서는 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다고 한다. 따라서 법원으로서는 임차인에 대한 배당이의소송이 종료하여 피고에 대한 배당표가 확정되었는지의 여부에 관하여 심리한 다음, 배당이의소송이 계속중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 하고, 이미 배당이의소송이 종료하여 임차인에 대한 배당표가 확정(보증금 전액이 배당되는 경우임)된 경우에는 임차인의 항변을 배척하여야 한다고 판시하였다].
다만, 건물매수인이 소유권을 취득하지 아니한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매매계약이 해제된 경우에는 동시이행관계가 인정되지 않는다(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결).
한편, 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수는 없다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).
2. 동시이행의 항변에 기한 임차인의 계속 점유
임대인이 임차인을 상대로 임대차목적물의 명도를 구함에 있어서는 대부분 임대차 종료시까지의 연체차임과 그 이후부터 명도완료일까지의 손해배상 또는 부당이득반환 청구를 병합하여 소를 제기하는 경우가 대부분이다.
그런데 임차인이 위와 같이 보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 임차물을 계속 점유하고 있는 경우에 불법점유 또는 부당이득의 성립 여부가 문제된다.
가. 불법점유로 인한 손해배상
임대차계약기간 만료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 임대인이 임차인에게 위 보증금반환 의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장․입증이 없는 이상, 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무가 없고(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등), 임대인은 임차인에 대하여 약정 지연손해금의 지급을 구할 수도 없다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 등).
나. 부당이득반환
판례는 인도거절권능의 유무에 관계없이 실질적 이득의 유무에 따라 부당이득반환의무의 존부를 결정하는 입장에 있다.
즉, 법률상의 원인 없이 이득을 얻었음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임차물의 사용․수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 할 것이고(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결), 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 등).
나아가 이러한 법리는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용․수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지다(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결).
이러한 관점에서 판례는, 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하였다면 임차인은 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 반환받을 때까지 그 부분에 관하여는 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으나 그 나머지 보증금 부분에 대하여는 이를 주장할 수 없으므로, 임차인이 그의 배당요구로 임대차계약이 해지되어 종료된 다음에도 계쟁 임대 부분 전부를 사용․수익하고 있어 그로 인한 실질적 이익을 얻고 있다면 그 임대 부분의 적정한 임료 상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 배당받지 못한 금액에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 이를 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
한편, 임차인이 보증금에 관한 동시이행의 항변권에 기하여 임차물의 인도를 거절하는 경우에도 목적물보관의무를 진다고 볼 것이므로, 임차물이 멸실, 훼손된 경우 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 할 것이다.
다. 유치권의 가부
판례는 보증금반환채권을 위하여 임차건물에 대한 유치권을 행사하는 것을 인정하지 않고 있다(대법원 1997. 11. 25. 선고 97다29790 판결. ‘건물의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에 지급한 임차보증금반환채권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 건물을 임차 목적대로 사용하지 못한 것을 이유로 임차인에게 발생한 손해배상청구권은 모두 그 건물에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다’).
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