【(부동산경매전문변호사) <서로 다른 부분에 대한 전세권과 임차권> 같은 건물의 서로 다른 부분에 대한 전세권과 임차권의 관계】<소멸되지 않는 임차권> 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권도 경락으로 인하여 소멸되는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권도 경락으로 인하여 소멸되는 걸까?>
● 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부
【대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결】
◎[요지]
[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다.
[2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.
제목 : 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부
1. 쟁 점
이 사건의 쟁점은, ① 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부, ② 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부이다.
2. 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권의 효력 범위(= 제1 쟁점)
가. 문제점 제기
민법 제303조 제1항은, “전세권자는 … 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다”, 제318조는, “…전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.
대법원 1992. 3. 10.자 91마256,257 결정은, “건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 … 그 건물 전부에 대하여 (토지는 제외하는 취지로 보임) 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고, 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다고 할 것이다”고 판시하고 있다(동지: 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정).
이처럼 일부전세권자가 ‘그 부동산 전부’에 대하여 우선변제를 받을 권리가 있다고 하는 결과, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대한 후순위 임차인은 대항력을 취득할 수 없게 되는지가 첫 번째 쟁점이다.
나. 대상판결의 검토(제1 쟁점의 해결)
① 대상판결은, “건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다”고 판시하고 있다.
② 민법 303조의 취지는, 어떤 부동산의 일부만이 전세권의 객체가 된 경우에 그 부분만을 분할하여 경매한다는 것이 사실상 불가능한 경우가 많고, 그 일부만의 교환가치를 구분정산하는 것 또한 쉽지 아니하다는 현실적인 난점을 고려하여 전세권자의 보호를 위해 우선변제권의 범위를 확장한 것이고, 일부전세권의 경우 그 전세목적부분이 아닌 부분에 대하여서까지 전세권의 효력이 미친다고 볼 수는 없다.
따라서 전세목적부분이 아닌 부분에 대하여서도 우선변제를 받을 수 있다고 함은 단지 우선변제권을 확장하여 전세권자를 보호하려는 것에 불과하고, 전세목적부분이 아닌 부분에 대한 후순위 임차인의 대항력 취득까지도 방해하는 것은 아니다. 대상판결의 판시는 타당하다.
③ 이와 유사한 경우로 하나의 주택을 세분하여 여러 개의 주택임대차보호법에 의한 임대차가 성립된 경우를 들 수 있다.
이때에도 임차인은 법 제3조의2 제3항에 의하여 “…임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 … 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”라고 규정하여, 건물 전부는 물론 대지에 대하여 까지 우선변제청구권을 확장하여 인정하지만(확정일자 임차인의 경우에는 소액임차인의 경우처럼 주택대금의 1/2이라는 제한도 없다), 임차목적물에 따라 구분하여 대항력의 취득을 인정하여야 한다.
④ 한편 경매절차에서 매각물건명세서에 최선순위 저당권설정일자 등을 기재하는 경우 매각목적물에 설정된 최선순위 저당권 설정일자(또는 가압류등기일자)를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정되므로, 매수인이 예기치 않게 임차보증금을 인수하여야 하는 불이익을 받지 않도록 하기 위하여, 최선순위 저당권 설정일자(또는 가압류등기일자)를 기재하고, 그 일자보다 먼저 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수하는 경우가 생길 수 있다는 주의 문구를 기재한다.
토지에 대하여 1순위 저당권이 설정되고, 그 후 임차인이 대항력을 갖춘 다음 건물에 1순위 저당권이 설정된 경우 건물의 매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로, 이 경우의 임차인은 건물의 매수인에게 대항할 수 있다.
따라서 최선순위 저당권 설정일자를 기재할 때 건물과 토지의 일자가 다를 때에는 모두 기재하고, 매각부동산이 여러 개인 경우에 설정일자가 다르면 모두 기재한다{법원실무제요 민사집행(II) 법원행정처 편(2003) 164쪽}.
대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우 건물의 소액임차인은 그 저당권 실행에 따른 대지 부분의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 저당권자에 우선하여 배당받을 수는 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
3. 주택임차인의 대항력 및 우선변제권
가. 대항력
⑴ 대항력의 의미
주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 구법이라 한다) 제3조 제1항은 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있는바, 이와 같은 효력을 대항력이라고 한다.
다만 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없어 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없고 소멸된다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).
대항력 있는 임대차라고 함은 경매로 인하여 소멸되는 최선순위 담보물권보다 앞서서 대항력을 취득한 임대차를 의미한다.
⑵ 임대차가 존속 중인 경우
대항력이 있는 임대차가 존속 중에 주택이 양도된 경우에는 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(법 제3조 제2항).
따라서 이 경우에는 양수인의 보증금반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행의 관계에 있다.
⑶ 임대차가 종료한 경우
법 제3조 제1항에 의하여서는 대항력이 있는 임대차라도 기간만료․해지통고 등에 의하여 적법히 종료되면 그 대항력을 상실하는 것이어서 임대차가 종료된 이후 아직 보증금을 반환받지 못하고 있는 상태에서 임차주택이 양도된 경우 원칙적으로는 양수인이 임대인의 지위를 승계하지 아니한다고 해석되게 되어 임차인 보호에 문제가 생긴다.
이러한 점을 감안하여 법 제3조 제2항에 대항력의 의미를 임대인의 지위를 승계하는 것이라고 구체화하고 제4조 제2항에 ‘임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다’는 내용의 규정을 신설하여 기간만료, 해지통고 등에 의하여 임대차가 적법하게 종료된 이후의 양수인에 대하여서도 대항력을 주장할 수 있게 되었다.
이에 따라 임대차 종료후의 양수인이 임차인을 상대로 명도를 청구할 경우 임차인은 임차보증금의 반환과 동시이행할 것을 주장할 수 있게 되었는데, 이 경우 양수인은 임대차관계가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결, 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결).
즉, 임차인과 종전 임대인 사이의 임대차가 종료된 경우 법 제4조 제2항에 의하여 그 존속이 의제되고, 그 후 임대인이 임차주택을 양도한 때에는 법 제3조 제2항에 의하여 양수인이 임대인의 지위를 승계하고, 이로써 양수인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다{이흥복, “임차주택의 경매시 우선변제권을 행사하지 아니한 임차인의 대항력”, 법조(1987.03), 103-104쪽}.
나. 우선변제권
주택인도와 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약증서에 확정일자를 받은 때에는 우선변제권을 가진다(법 제3조의2 제2항).
다만 소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대하여는 확정일자 없이도 우선변제권을 가진다.
다. 대항력과 우선변제권의 관계
종래 주택임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 보유하고 있을 때, 두 권리사이의 관계를 어떻게 볼 것인가에 관하여 견해의 대립이 있었으나, 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결은 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 판시하였다.
4. 대항력과 우선변제권을 겸유한 주택임차인의 경매절차상의 지위(= 제2 쟁점)
가. 경매절차개시에 따른 주택임차인의 해지권 행사와 우선변제권
⑴ 문제점
구법 제3조의2 제1항 단서(소액임차인의 보증금에 관하여는 법 제8조 제2항에 의하여 법 제3조의2 제1항이 준용됨)는 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이 대항력도 있는 경우에는 임대차관계가 종료된 후에야 비로소 우선변제청구를 할 수 있다고 규정하고 있다.
이에 따라 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차인이 “그 임대차기간 존속 중”에 경매절차가 진행되는 경우, 임차인이 이를 이유로 임대차를 해지하고 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부가 먼저 문제로 된다.
⑵ 학설의 대립{이에 관하여 자세한 것은, 최성준, “양수인에 대하여 대항할 수 있는 주택의 임대차에 있어서 임차인의 경매절차에서의 우선변제청구권”, 송천이시윤박사화갑기념 민사재판의 제문제(下), 박영사(1995), 460면 이하 참조}
이에 대하여는 ① 임차주택에 관하여 경매절차가 진행된다는 사정만으로는 임대차해지의 사유가 되지 않는다고 보는 해지권부정설, ② 임차인이 배당요구 즉 우선변제를 청구하면 그것으로써 임대차관계를 종료시킬 의사를 표시한 것으로 보아 임대차가 종료된 것으로 보는 해지권긍정설이 대립한다.
⑶ 판례의 태도
대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다1560 판결은 해지권긍정설 입장을 채택하고 있다.
다만 위 판례에 의하면, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니하고, 경매법원이 구 민사소송법 제606조 제1항(민사집행법 89조)에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료된다고 한다.
한편 현행법 하에서는 주택임대차보호법 제3조의5를 신설하여 그 본문에 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다.”라고 규정하고 있으므로, 임대인에대한 배당요구사실의 통지 없이도 임대차는 종료된다.
나. 대항력 및 우선변제권을 가진 주택임차인의 배당요구에 따른 배당시 일부 미지급된 임대차보증금이 있는 경우 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(제2 쟁점의 해결)
⑴ 문제점 제기
구 주택임대차보호법 당시의 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결에서 임대차가 유효하게 존속하는 경우에 있어 경매진행이 해지권 발생사유가 되지 않는다고 하는 해지권긍정설을 채택함으로써 우선변제권을 행사하지 아니한 채 대항력에 의하여 경락인에게 대항하였으면 임차보증금을 전액받을 수 있었을 터인데 우선변제권을 행사하는 바람에 이를 일부 못받게 되는 문제가 발생하게 되었고 이 경우를 어떻게 처리할 것인지가 문제되었다. 해지권긍정설의 논리를 일관시키면, 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임대차관계의 존속이 의제된다고 하더라도 대항력이 소멸하여 버리므로 법 제3조 제2항이 적용되지 아니하여 경락인이 임대인의 지위를 승계하지 아니하고, 따라서 경락인이 임차인에 대하여 명도청구를 하는 경우 임차인은 잔존하는 보증금을 가지고 동시이행의 항변을 할 수 없다는 부당한 결론에 이르기 때문이다. 이는 임대차종료 전의 배당요구에서만 문제되는 것은 아니고 임대차종료 이후의 경매절차에서의 우선변제권행사와 관련하여서도 있을 수 있는 문제이다.
⑵ 견해의 대립
이에 대하여는 ① 보증금잔액채무는 양도인(임대인)이 부담한다는 양도인부담설{이주흥, 주택임대차보증금회수를 위한 우선변제권의 행사와 경매절차상 취급”, 법조 458호(1994.11.), 58쪽}과, ② 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 전액을 배당받지 못한 때에는 그 잔액을 경락인으로부터 반환받을 수 있다고 보는 양수인부담설{민일영, “주택임대차보증금의 우선변제를 둘러 싼 문제점에 관한 소고”, 민법학논총․후암곽윤직선생고희기념, 박영사(1995), 391~392쪽}의 대립이 있다.
⑶ 대상판결의 검토
대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 “그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다”고 판시하여, 양수인부담설을 채택하였다.
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