【민사집행법전문변호사(부동산경매)<법정지상권> 관습법상의 법정지상권의 성립요건 중 첫 번째 요건】<관습법상의 법정지상권 / 무허가 건물이거나 미등기 건물의 경우 / 명의신탁의 경우 / 토지에 대한 사실상 처분권한을 가지는 자가 그 지상에 건물을 신축한 경우> 무허가 건물이거나 미등기 건물의 경우에도 관습법상의 법정지상권이 성립할까? 명의신탁의 경우는 어떨까? 토지에 대한 사실상 처분권한을 가지는 자가 그 지상에 건물을 신축한 경우에도 법정지상권이 성립할까?〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
<무허가 건물이거나 미등기 건물의 경우에도 관습법상의 법정지상권이 성립할까? 명의신탁의 경우는 어떨까? 토지에 대한 사실상 처분권한을 가지는 자가 그 지상에 건물을 신축한 경우에도 법정지상권이 성립할까?>
● 관습법상의 법정지상권의 성립요건 중 첫 번째 요건
1. 관습법상의 법정지상권의 3가지 성립요건
3가지 성립요건이란, (1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, (2) 매매 기타의 적법한 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라질 것, (3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것이다.
그 중 첫 번째 요건을 먼저 살펴 본다.
2. 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것.
가. 무허가 건물이거나 미등기 건물의 경우
관습상의 법정지상권의 성립에 있어서 지상건물은 건물로서의 요소를 갖추고 있는 이상 그것이 무허가 건물이거나 미등기 건물이라 해도 법정지상권성립에 아무런 지장이 없다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결, 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결 등 참조).
나. 명의신탁의 경우
甲종중이 대지를 매수하였으나 그 명의로 소유권이전등기를 적법하게 마치지 않고 이를 타인 명의로 신탁한 경우에는 신탁자는 수탁자 이외의 제3자에게 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 대지와 그 지상건물이 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다7200 판결, 대법원 1993. 6. 25. 선고 92다20330 판결, 대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결).
명의신탁자가 소유권자가 아니라는 위 법리는, ｢부동산실권리자명의 등기에 관한 법률｣(1995. 7. 1.부터 시행, 실명등기 유예기간은 그로부터 1년)이 시행된 이후에도 여전히 유효하다.
다. 토지에 대한 사실상 처분권한을 가지는 자가 그 지상에 건물을 신축한 경우
① 乙이 甲으로부터 대지를 매수하여 그 소유권이전등기를 마치지 않은 채 이에 대하여 사실상 처분권한을 가지고 있던 중 그 지상에 건물을 신축하였는데, 그 후 건물에 관한 강제경매절차에서 丙이 그 건물을 낙찰받은 경우 丙은 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는지가 문제된다.
토지를 매수하여 이에 대하여 사실상 처분권한을 가지는 자가 그 지상에 건물을 신축하여 건물의 소유권을 취득하였다고 하더라도 토지에 관한 소유권을 취득하지 않은 이상 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다고 할 수는 없는 것이므로, 이러한 상태의 건물에 관하여 강제경매절차가 진행되어 그 소유권자가 다르게 되었다고 하더라도 건물을 위한 관습상의 법정지상권이 성립하는 것은 아니다[대법원 1989. 2. 14. 선고 88다카2592 판결(토지와 그 지상건물을 양수하였으나 건물이 미등기상태인지라 이전등기를 못하고 있는 상태에서 강제경매의 결과 토지가 제3자의 소유가 된 경우 관습상의 법정지상권의 성립을 부정하고 있다), 대법원 1994. 4. 12. 선고 93다56053 판결(판결의 사안을 보면, 피고가 1975. 2. 경매에 의하여 이 사건 건물의 소유권을 취득할 당시 이 사건 토지의 소유자는 춘천시이고, 이 사건 건물의 소유자는 망 박○○이었으므로, 토지와 건물이 동일 소유자에 귀속하였다고 할 수 없어 피고의 법정지상권성립의 항변을 배척되어야 한다고 판시함) 등 참조].
따라서 丙은 관습상의 법정지상권을 취득하지 못한다.
② 위 ①항의 경우에 건물에 대한 강제경매개시결정이 있은 후 乙이 대지에 관한 소유권이전등기를 마치고 그 후에 丙이 강제경매절차에서 건물을 낙찰받았다면 丙은 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득하는지가 또 다른 문제로 떠 오른다.
강제경매로 인하여 관습상의 법정지상권을 취득하기 위해서는 강제경매를 위한 압류가 있는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 하므로(한편 강제경매개시결정 이전에 가압류가 있는 경우에는, 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 가압류집행이 본집행에 포섭됨으로써 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다)[토지상의 지상건물의 존재(물리적 요건)와 토지와 지상건물이 동일한 소유자에 속할 것(소유자 요건)이라는 요건이 집행의 어느 시점에 존재해야 하는가에 관하여 압류시설, 매각시설 및 가압류 집행이 선행하는 경우에 관하여 가압류시설 등이 대립하고 있다[民事執行セミナ-, 128면 이하 ; “建物とその敷地の一方けの假押留え- 東京地裁保全實務硏究會報告(五)”, 判例時報 1159号, 判例時報社(1985), 5면 이하 참조]. 압류시설에 따른 자세한 설명은 新堂幸司 外, 民事執行法理論展望 : 不動産執行 編, 有斐閣(1988), 26면 이하 ; 中野, 436면의 주16을 참고할 것], 丙은 관습상의 법정지상권을 취득하지 못한다(압류시설)[대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결, 대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결].
