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【민사집행법전문변호사(부동산경매)<법정지상권> 관습법상의 법정지상권의 성립요건 중 두 번째와 세 번째 요건】<관습법상의 법정지상권 / 원인무효임이 밝혀져 건물과 토지의 소유자가 ..

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2018. 2. 21. 12:40
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민사집행법전문변호사(부동산경매)<법정지상권> 관습법상의 법정지상권의 성립요건 중 두 번째와 세 번째 요건<관습법상의 법정지상권 / 원인무효임이 밝혀져 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우 / 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우> 원인무효임이 밝혀져 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에도 관습법상의 법정지상권이 성립할까? 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우는 어떨까?윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

 

<원인무효임이 밝혀져 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에도 관습법상의 법정지상권이 성립할까? 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우는 어떨까?>

 

관습법상의 법정지상권의 성립요건 중 두 번째와 세 번째 요건

 

1. 관습법상의 법정지상권3가지 성립요건

 

3가지 성립요건이란, (1) 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였을 것, (2) 매매 기타의 적법한 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라질 것, (3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것이다.

그 중 두 번째와 세 번째 요건을 살펴 본다.

 

2. 매매 기타의 적법한 원인(증여, 공유물분할, 강제경매, 국세체납처분에 의한 공매 등)으로 소유자가 달라질 것.

 

. 원인무효임이 밝혀져 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우

 

관습법상 법정지상권의 성립요건인 토지와 건물소유권의 동일인 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 하므로, 원래 동일인에게 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 원인무효임이 밝혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습상의 법정지상권을 허용할 수 없다[대법원 1999. 3. 26. 선고 9864189 판결, 환지로 소유자가 달라진 경우에 관한 대법원 2001. 5. 8. 선고 20014101 판결 등 참조].

 

. 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우

 

원래 채권을 담보하기 위하여 나대지상에 가등기가 경료되고 그 뒤 대지소유자가 그 지상에 건물을 신축하였는데, 그 후 그 가등기에 기한 본등기가 경료되어 대지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 관습상 법정지상권을 인정하면 애초에 대지에 채권담보를 위하여 가등기를 경료한 사람의 이익을 크게 해하게 되기 때문에 특별한 사정이 없는 한 건물을 위한 관습법상 법정지상권이 성립한다고 할 수 없다.

 

또한 위 건물에 강제경매가 개시되어 압류등기가 경료되고 강제경매절차가 진행 중에 그 이전에 대지에 관하여 설정된 채권담보를 위한 가등기에 기하여 본등기가 경료되었다면, 건물매수인(낙찰자)은 각 대지에 관하여 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득한다고 볼 수 없다(대법원 1994. 11. 22. 선고 945458 판결 참조).

 

3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것.

 

. 건물철거 특약의 의미

 

토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유가 다르게 되었더라도 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었던 경우에는 건물소유자가 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득할 수 없으나(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등 참조), 이 경우 건물철거의 합의에 관습법상의 법정지상권의 발생을 배제하는 효력을 인정할 수 있기 위해서는, 단지 형식적으로 건물을 철거한다는 내용만이 아니라 그 건물을 철거함으로써 토지의 계속사용을 그만두고자 하는 의사가 그 합의에 의하여 인정될 수 있어야 한다(대법원 1999. 12. 10. 선고 9858467 판결, 대법원 2000. 1. 18. 선고 9858696, 58702 판결 등 참조).

 

그러므로 예컨대, 이 대지와 그 지상건물을 소유하고 있다가 대지만을 에게 증여하고 소유권이전등기를 마치면서 그 지상건물을 철거하되 명의로 새로운 건물을 신축하기로 합의하였다면, 그 건물철거의 합의는 건물소유자가 토지의 계속사용을 그만두고자 하는 내용의 합의라고 볼 수 없으므로, 에게 법정지상권을 주장할 수 있다.

 

건물을 철거한다는 특약이 없을 것을 요건으로 한 것은 그러한 특약이 없을 때라야만 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 당사자 사이에 있는 것으로 볼 수 있고, 따라서 관습법상 법정지상권을 인정할 수 있기 때문이다(대법원 1984. 9. 11. 선고 83다카2245 판결).

 

. 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우

 

의 소유인 대지와 그 지상건물 중 건물만을 양수하여 그 소유권이전등기를 하면서 과의 사이에 대지에 대한 임대차계약을 체결한 경우 은 관습법상의 법정지상권을 취득하는지가 문제된다.

 

동일인 소유의 토지와 그 토지 위의 건물 중 어느 하나가 매매, 증여, 강제경매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 처분되어 그 소유권자를 달리하게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 부지에 관하여 관습상의 법정지상권을 취득한다.

 

그러나 건물소유자가 토지소유자와 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우에는 관습상의 법정지상권을 포기한 것으로 봄이 상당하다(대법원 1981. 7. 7. 선고 802243 판결, 대법원 1991. 5. 14. 선고 911912 판결, 대법원 1992. 10. 27. 선고 923984 판결 등 참조).

 

. 이 요건의 입증책임

 

이러한 특약이 있었다는 점에 관한 주장·입증책임은 법정지상권의 성립을 다투는 쪽에 있다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결).

 

철거의 특약을 소극적 요건으로 한 취지는 그러한 특약이 없을 때라야만 토지와 건물의 소유자가 달라진 후에도 건물소유자로 하여금 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 묵시적 합의가 당사자 사이에 있는 것으로 인정할 수 있다는 것이므로, 그 반대의 경우 즉, 철거의 특약이 있는 경우는 당사자 사이에 그 건물의 소유를 위하여 토지를 계속 사용케 하려는 의사가 당사자 사이에 없음이 명백하기 때문에 법정지상권을 인정할 필요가 없다고 할 것이다.

 

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