【민사집행법전문변호사(부동산경매)<법정지상권> 법정지상권이 성립된 건물의 양도】<법정지상권의 이전> 법정지상권이 성립된 건물을 경매절차에서 취득한 매수인은 법정지상권을 취득할까? 법정지상권이 성립된 건물이 양도된 경우는 어떨까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<법정지상권이 성립된 건물을 경매절차에서 취득한 매수인은 법정지상권을 취득할까? 법정지상권이 성립된 건물이 양도된 경우는 어떨까?>
● 법정지상권의 이전
1. 법정지상권이 성립된 건물을 경매절차에서 취득한 매수인의 법정지상권 취득 여부(＝긍정. 건물에 대한 저당권의 효력은 법정지상권에도 미침)
법정지상권이 이미 성립된 건물에 관한 저당권이 실행되어 甲이 그 경매절차에서 그 건물을 낙찰받아 소유권을 취득한 경우 甲은 그 법정지상권도 취득하는지 문제된다.
민법 358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.”라고 규정하고 있으므로, 저당부동산의 종된 권리에도 위 종물에 준하여 저당권의 효력이 미친다.
판례는, “법정지상권이 성립된 건물에 대한 저당권이 실행되어 매수인(낙찰자)이 그 건물의 소유권을 취득하였다면 낙찰 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 건물소유를 위한 지상권도 민법 187조의 규정에 따라 등기 없이 당연히 매수인이 취득하고, 따라서 매수인은 종전의 지상권자를 상대로 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다”고 하여, 이러한 법리를 천명하고 있다(대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1578, 1579 판결, 대법원 1991. 6. 28. 선고 90다16214 판결, 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결 등 참조).
이는 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한의 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다[대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다13463 판결(체납처분압류등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 공매절차에서 건물이 매각되는 경우 특별한 사정이 없는 한 매수인이 위 지상권도 취득한다는 이유로, 건물이 공매절차에서 매각되어 체납처분압류에 저촉되는 소유권이전등기가 말소됨에 따라 관습상 법정지상권 역시 소멸하였다고 본 원심을 파기한 사안)].
토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그 중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었더라도, 민법 406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 그 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니어서(대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결 등), 채무자가 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득하지 못하므로(민법 406조, 상대적무효설), 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 그 건물이 매각되는 경우에도 그 매수인은 위 지상권을 적법하게 취득한다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결).
따라서 건물에 대하여 저당권이 설정되었고 그 건물 대지에 설정된 지상권이 위 건물소유를 목적으로 하는 것으로서 위 건물의 종된 권리라고 평가될 수 있을 때에는 위 저당권의 효력은 지상권에도 미치므로, 건물이 매각된 경우 매수인이 지상권을 취득한다.
2. 법정지상권이 성립된 건물이 양도된 경우
대지와 건물을 소유하고 있던 甲이 대지에 관하여 저당권을 설정하여 그 저당권에 기한 경매절차에서 대지가 乙에게 낙찰된 후 甲이 건물을 丙에게 처분하고 그 소유권이전등기를 마친 경우 丙은 대지소유자인 乙에게 법정지상권의 취득을 주장할 수 있는지가 문제된다.
법정지상권의 취득은 법률의 규정에 의한 것이므로 그 등기 없이 당시의 토지소유자나 이로부터 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여도 대항할 수 있으나, 법정지상권이 붙은 건물의 소유자가 건물을 제3자에게 처분한 경우에는 법정지상권에 관한 등기를 경료하지 않은 자로서는 건물소유권을 취득한 사실만 가지고는 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없어, 丙은 대지소유자인 乙에게 민법 366조의 법정지상권을 주장할 수 없다.
그 법정지상권은 여전히 당초의 법정지상권자 甲에게 유보되어 있다. 관습상의 법정지상권이 붙은 건물이 양도된 경우에도 마찬가지이다(대법원 1970. 7. 24. 선고 70다729 판결, 대법원 1980. 9. 9. 선고 78다52 판결, 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 등 참조).
그러나 법정지상권자가 건물을 제3자에게 양도하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 (장차 취득할) 법정지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있었다고 할 것이므로(대법원 1989. 5. 9. 선고 88다카15338 판결, 대법원 1991. 5. 28. 선고 91다6658 판결), 丙은 甲을 대위하여 토지소유자인 乙 및 건물의 전소유자인 甲에 대하여 법정지상권의 설정등기 및 그 이전등기절차의 이행을 구할 수 있고[미등기건물의 양수인도 관습상의 법정지상권의 이전등기청구를 할 수 있다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91다6658 판결)], 토지소유자는 건물소유자에 대하여 법정지상권의 부담을 용인하고 그 설정등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이므로, 법정지상권이 붙은 건물의 양수인은 법정지상권등기를 하지 않았다고 하더라도 토지소유자인 乙에 대한 관계에서 적법하게 토지를 점유사용하고 있는 자라고 할 것이니, 토지소유자인 乙이 건물양수인인 丙에게 건물의 철거를 구함은 신의칙상 허용되지 않는다[대법원 1985. 4. 9. 선고 84다카1131, 1132 전원합의체 판결(① 법정지상권자는 물권으로서의 효력에 의하여 법정지상권취득 당시의 대지소유자뿐만 아니라 그로부터 소유권을 전득한 제3자에 대하여도 등기 없이 지상권을 주장할 수 있으므로 대지의 전득자에 대하여도 지상권설정등기청구권이 있다, ② 법정지상권자로부터 건물을 취득한 자는 법정지상권 양도의 약정에 의하여 법정지상권자에 대한 지상권이전등기청구권을 가지므로 채권자대위의 법리에 의하여 법정지상권자의 대지전득자에 대한 지상권설정등기청구권을 대위행사할 수 있다, ③ 위와 같이 대지에 대한 법정지상권을 취득할 지위에 있는 건물취득자에 대하여 대지소유자가 소유권에 기하여 건물철거를 구함은 지상권의 부담을 용인하고 또한 그 설정등기절차를 이행할 의무가 있는 자가 그 권리자를 상대로 한 청구라 할 것이므로 신의칙상 허용될 수 없다), 대법원 1991. 9. 24. 선고 91다21701 판결, 대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결, 대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545, 45552, 45569 판결(건물소유자가 법정지상권을 취득하기에 앞서 건물을 양도한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 건물과 함께 장차 취득하게 될 법정지상권도 함께 양도하기로 한 것으로 볼 수 있다고 한 사안임) 등 참조].
