【민사집행법전문변호사(부동산경매) 민법 365조의 일괄경매의 요건】<일괄경매> 민법 365조의 일괄경매는 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한하는 것일까? 일괄매각의 추가신청도 가능할까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<민법 365조의 일괄경매는 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한하는 것일까? 일괄매각의 추가신청도 가능할까?>
● 민법 365조의 일괄경매
1. 민법 365조의 취지
민법 365조는 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매 대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있다.
민법 365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 않아 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 매각될 경우에 건물을 철거해야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다(대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정, 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
2. 일괄경매의 요건
민법 365조의 일괄경매의 요건은 일반적으로 ① 토지에 대하여 저당권설정 당시에 그 지상에 건물이 없을 것[토지에 저당권이 설정될 당시 토지는 나대지여야 한다. 저당권설정시에 이미 건물이 존재하고 있었던 경우에는 그 건물이 저3설정자인 토지소유자의 소유이거나 또는 제3자의 소유이거나 일괄경매청구권이 인정되지 않는다], ② 저당권설정 후에 설정자가 당해 토지에 건물을 건축하였을 것[건물이 저당권설정자의 소유에 속할 것이 그 요건이다(대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정, 대법원 1999. 4. 20.자 99마146 결정). 참고로 2003년 개정 전의 일본 민법 389조는 현행 우리 민법 365조와 같이 토지에 저당권을 설정한 후에 그 설정자가 저당 토지에 건물을 축조한 경우에 한하여 그 건물을 토지와 일괄하여 매각하는 것을 허용하였기 때문에, 제3자가 저당 토지에 건물을 축조한 경우라도 토지만을 매각할 수밖에 없어 토지 매수인이 건물 소유자를 상대로 건물철거 및 명도 청구 등의 부담을 떠안게 되어 토지 매각가격이 저하되거나 매각 자체가 곤란해진다는 지적에 따라, 저당권설정자가 저당 토지에 건물을 축조한 경우로 한정하지 않도록 개정하였다. 따라서 저당권 설정 후 저당 지상에 건물이 축조된 경우 저당권 설정자 이외의 자가 그 건물을 축조한 경우에도 건물 소유자가 저당 토지에 관하여 저당권자에게 대항할 권리를 가지지 않는 이상, 토지 저당권자가 건물도 일괄매각하는 것이 가능하게 되었다], ③ 압류의 효력이 발생하는 때(경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때)를 기준으로 토지와 지상건물의 소유자가 동일할 것[대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결(강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 ‘매각대금의 완납시’가 아니라 그 ‘압류의 효력이 발생하는 때’를 기준으로 하여 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 한다). 이로써 강제경매로 인하여 관습상 법정지상권이 성립함에는 그 매각 당시를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에게 속해야 한다는 취지의 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결, 대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1631 판결 등은 위 판결의 견해와 저촉되는 한도에서 변경되었다. 위 2010다52140 판결 전에 동일인 소유에 속하였는지 여부의 판단기준 시점에 관하여, 대법원 1970. 9. 29. 선고 70다1454 판결은 매각시설을 취한데 반하여, 대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결은 다른 취지로 판시하여 입장이 갈려 있었는데, 위 2010다52140 판결의 1심은 위 89다카24094 판결을 인용하여 가압류집행시를 판단기준시점으로 삼아 관습법상 법정지상권 성립을 부정한 반면, 2심은 위 70다1454 판결을 근거로 매각시를 기준으로 해야 한다며 1심 판결을 취소하였었다(자세한 것은 김범진, ‘강제경매로 인한 관습상 법정지상권 성립여부 판단시점’, 법률신문 2012. 12. 6.자 13면 참조), 대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결]이다.
다만, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면, 저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 ‘저당권 설정 당시를 기준’으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부에 따라 관습상 법정지상권의 성립여부를 판단한다(대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결. 관습상 법정지상권 성립 요건으로서 ‘토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 유효하게 변동될 당시에 동일인이 토지와 그 지상 건물을 소유하였을 것’의 요건과 관련 외연의 확장에 맞추어 구체적 사안에 따른 원칙의 변용의 모습이 관찰된다).
저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다(대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정, 대법원 1999. 4. 20.자 99마146 결정).
저당지상의 건물에 대한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조한 경우뿐만 아니라 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다(대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결).
다만 저당권자는 건물의 경매대가부터는 우선변제를 받을 권리가 없다(민법 365 단서).
그러므로, 토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 268조, 88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
나대지에 근저당권이 설정된 후 건축된 건물의 일부가 인접한 다른 대지에 걸쳐 있는 경우에 건물의 상당부분이 근저당권이 설정된 대지 위에 건립되어 있고 그 건물전체가 불가분의 일체로서 소유권의 객체를 이루고 있다면 위 대지의 근저당권자는 건물전부에 대하여 민법 365조에 의한 경매청구권을 행사할 수 있다[대법원 1985. 11. 12. 선고 85다카246 판결. 日大阪地決 平成 16(2004). 11. 1. (金法 1738号 118 項)은 저당권이 설정된 토지와 인접한 토지에 걸쳐 건물이 축조된 사안에 관하여, 건물의 상당부분이 저당 토지에 축조되고, 저당 토지 이외의 토지에 축조된 부분만으로는 건물로서의 경제적 효용을 다하기 어려운 경우에는 저당 토지에 건물이 축조된 경우에 해당하므로, 민법 389조(우리 민법 365조)에 의한 일괄매각이 허용된다고 한다].
이 경우 그 건물이 미등기 건물인 때에는 그 건물의 표시는 경매신청서에 첨부한 부동산소유증명서의 표시와 부합하도록 표시해야 한다.
이와 같이 미등기 건물에 관하여 경매개시결정을 하면 법원사무관 등의 촉탁에 의하여 등기관은 직권으로 그 건물의 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 해야 하므로 경매신청서 중 부동산표시를 함에 있어서 미등기라는 취지를 부기해야 한다.
채무자가 대지와 건물에 대하여 근저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 대지상에 새로운 건물을 신축한 경우에도 채권자는 위 신축건물에 대하여 민법 365조에 의한 일괄경매신청을 할 수 있다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정).
이 경우 신축건물에는 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권이 설정되지 않았다면 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용제한이 없는 상태의 토지를 기준으로 산정해야 한다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
사회복지법인이 사회복지사업법 23조 3항 1호에 의한 시·도지사의 허가를 받아 토지 및 건물에 대하여 공동근저당권을 설정하였다가 건물을 철거하고 새 건물을 신축하여 민법 365조의 ‘저당지상 건물에 대한 일괄경매청구권’에 기하여 위 신축건물에 대한 경매가 진행된 경우에도, 별도로 시·도지사의 허가를 받아야 하고, 위 신축건물의 매각에 관하여 별도로 시·도지사의 허가가 없다면 최고가매수신고인에 대한 매각은 허가될 수 없다(대법원 2007. 6. 18.자 2005마1193 결정).
토지의 저당권자가 민법 365조에 따라 저당지상의 건물에 대하여 일괄매각을 신청하였는데, 경매법원이 건물에 대하여 별도의 경매개시결정도 없이 경매절차를 진행하였다면 건물에 대한 경매는 무효인바, 소유자는 바로 경매개시결정을 송달받아야 할 자로서 경매의 무효사유인 경매개시결정이 없었다는 것을 당연히 알고 있었을 것이므로, 소유자는 건물에 대하여 경매가 진행되고 있는 동안에 경매절차가 무효임을 주장하여 경매절차를 저지할 수 있었음에도 불구하고 그러한 주장을 일체 하지 않고 이를 방치하였을 뿐 아니라, 오히려 소유자가 경매가 유효함을 전제로 매각허가결정이 확정된 후에 매수인이 대금을 납입하지 않자 제3자를 소유자의 대표로 내세워 제3자가 매수할 수 있도록 경매법원에 조속히 재매각에 부칠 것을 주장하는 취지의 진정서를 제출하였고, 또한 매각허가결정이 확정된 후에 건물의 매각대금을 전부 소유자가 배당받는 것으로 배당표가 작성되고 그대로 배당기일이 실시되는데도 건물에 대한 경매가 무효이므로 그 매각대금에 대하여 배당이 실시되어서는 안 된다는 취지의 이의를 제기한 바 없을 뿐만 아니라 그 밖에 어떠한 이의도 제기한 바 없다면, 특별한 사정이 없는 한 소유자는 건물에 대한 경매절차가 유효하다는 신뢰를 부여한 것으로서, 그 후 경매가 무효라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되는 것이라고 볼 여지가 있다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2002다72347 판결).
3. 일괄매각의 추가신청
(1) 민법 365조에 기한 일괄매각청구권은 토지의 저당권자가 토지에 대하여 경매를 신청한 후에도 그 토지상의 건물에 대하여 토지에 관한 ‘매각기일 이전까지’는 일괄매각의 추가신청을 할 수 있고(법 98③), 이 경우에 집행법원은 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄매각절차를 진행함이 상당하다.
일괄매각의 추가신청의 요건이 인정되는 경우에는 집행법원은 건물에 대하여 경매개시결정을 한다.
경매개시결정에는 민법 365조에 의한 토지의 저당권에 의한 지상건물의 경매라는 취지를 기재함이 상당하다.
경매개시결정에 기하여 건물에 대하여 압류등기를 촉탁한 다음에 먼저 신청한 토지에 대한 경매사건과 병합하여 절차를 진행하게 된다.
대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정도 “민법 제365조에 기한 일괄매각청구권은 토지의 저당권자가 토지에 대하여 경매를 신청한 후에도 그 토지상의 건물에 대하여 토지에 관한 경매기일 공고시까지는 일괄매각의 추가신청을 할 수 있고, 이 경우에 집행법원은 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄매각절차를 진행함이 상당하다.”라고 판시하여 일괄매각의 추가신청을 인정하되, 그 시점을 ‘토지에 관한 매각기일 공고시’까지로 한정하였다.
(2) 토지의 근저당권자가 그 토지상의 미완성 건물에 대하여도 민법 365조의 규정에 따라 일괄경매신청을 하면서 민사집행법 81조 1항 2호 소정의 서류를 붙이지 않고 같은 조 3항의 조사를 신청하지도 않았다고 하더라도, 법원으로서는 민사집행법 23조 1항, 민사소송법 254조에 따라 그 보정을 명하고 이에 불응한 경우 경매신청을 각하할 것이지 위 서류를 붙이지 않았다고 하여 바로 그 경매신청을 부적법하다고 할 수 없다(대법원 2005. 9. 9.자 2004마696 결정).
(3) 건물에 대한 일괄매각을 추가신청하는 경우에, 그 신청서에는 민사집행규칙 192조에 정해진 기재사항과 아울러 민법 365조의 일괄매각의 요건사실 이외에 이미 선행하여 토지에 대하여 부동산경매사건이 계속되어 있다는 취지와 그 토지의 경매신청에 추가하여 지상건물에 대하여 일괄매각을 신청하는 취지를 기재하여 소정의 인지를 붙여야 하며, 반드시 담보권의 등기가 되어 있는 토지등기사항증명서를 첨부하여 법원에 제출해야 한다(대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정).
신청서에는 소정의 인지(5,000원)를 붙여야 한다(인지법 9②ⅰ).
【부동산경매<저당권의 목적인 토지 위의 건물에 대한 일괄매각권>】《일괄매각의 추가신청, 건물매각대가에 대한 토지저당권자의 지위, 저당권설정자 아닌 제3자가 건물을 신축한 경우, 경매신청 시에 토지와 건물의 소유자가 다른 경우》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 저당권의 목적인 토지 위의 건물에 대한 일괄경매권 [이하 민법교안, 노재호 P.1727-1730 참조]
가. 의의
토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다(제365조 본문).
나. 취지
민법 제365조의 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 법정지상권이 인정되지 않아 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움(매수희망자 감소, 매각가격 하락)을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다(대법원 2001. 6. 13. 자 2001마1632 결정 등. 그 외에 건물 소유자의 입장에서도 건물이 철거되는 것보다는 함께 경매되어 대금이라도 받는 것이 더 유리할 수 있다).
다. 요건 (= 저당권 설정 당시에 지상에 건물이 없을 것)
⑴ 저당권 설정 당시에 건물이 존재한 경우에는 그 건물을 위한 법정지상권이 성립하기 때문에 일괄경매를 인정할 필요가 없다. 다만, 토지와 그 지상 건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지 위에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 위에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있다(대법원 1998. 4. 28. 자 97마2935 결정).
이 경우에는 신축된 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않기 때문이다(대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결).
⑵ 이와 같은 경우 토지와 신축건물에 대하여 제365조에 의하여 일괄매각이 이루어졌다면 그 일괄매각대금 중 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등의 이용 제한이 없는 상태에서의 토지로 평가하여 산정하여야 하고, 집행법원이 위와 같은 일괄매각절차에서 각 부동산별 매각대금의 안분을 잘못하여 적법한 배당요구를 한 권리자가 정당한 배당액을 수령하지 못하게 되었다면 그러한 사유도 배당이의의 청구사유가 될 수 있다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
⑶ 그리고 저당권 설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행되어 있는 경우에는 위 규정은 적용되지 않는다(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2856 판결). 이 경우에도 법정지상권이 성립하기 때문이다.
다. 문제되는 경우
민법은 ‘저당권설정자가 건물을 신축하였을 것’, ‘경매신청 시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있을 것’을 요구하여 일괄경매청구의 요건을 제한적으로 규정하고 있으나, 학설과 판례는 이를 완화하여 일괄경매청구를 확대하고 있다(일본 민법은 2004년에 토지 저당권 설정 후에 건물이 축조되었으면 그 축조자가 누구인지를 불문하고 일괄경매를 인정하는 것으로 개정되었다).
⑴ 경매신청 시에 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
① 대법원은 나대지에 관한 저당권설정자가 그 지상에 건물을 신축하여 그 소유권만을 제3자에게 이전해 준 사안에서, “민법 제365조에 기한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다.”라고 하여 건물에 대하여 제365조에 의한 일괄경매를 할 수 없다고 판시하였다(대법원 1999. 4. 20. 자 99마146 결정).
② 이는 제3자 소유의 부동산에 대해서까지 경매하는 것은 별도의 법적 근거가 있지 않은 이상 허용될 수 없다는 취지로 보인다. 하지만, 이 경우 일괄경매를 허용하지 않으면 그 건물은 결국 철거되어야 하고, 이로 인해 저당토지의 환가에도 지장이 생긴다. 이러한 결과는 사회경제적으로 바람직하지 않을 뿐만 아니라 저당권자와 건물 소유자 누구에게도 도움이 되지 않는다. 따라서 제365조의 취지를 고려하여 이러한 경우에도 일괄경매를 인정하는 것이 타당하다.
⑵ 저당권설정자 아닌 제3자가 건물을 신축한 경우
㈎ 저당권설정자로부터 토지 용익권을 취득한 자가 건물을 신축한 경우
저당권설정자가 신축한 것이 아니고 경매신청 시 토지와 건물의 소유자가 달라 문제이나, 제365조의 취지를 고려하여 일괄경매를 허용하는 것이 타당하다. 한편, 대법원은 토지 용익권자가 건물을 신축한 뒤 저당권설정자에게 건물의 소유권을 이전해 준 경우, 즉 저당권에 기한 경매신청 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하게 된 경우에는 일괄경매를 허용하였는바(대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결), 이는 ‘저당권설정자가 건물을 신축하였을 것’이라는 요건을 완화한 것으로서 주목할 만하다.
◎ 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결 : 민법 제365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권 설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다는 점에 비추어 볼 때, 저당지상의 건물에 대한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조한 경우뿐만 아니라 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가
그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다.
㈏ 저당 토지의 제3취득자(소유자)가 건물을 신축한 경우
저당권설정자가 신축한 것이 아니어서 문제이나, 앞서 본 제365조의 취지를 고려하면 일괄경매를 허용하는 것이 타당하다. 이 경우에는 저당권에 기한 경매신청 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하여 제3자 소유의 부동산에 대해서까지 경매를 하는 문제는 발생하지 않으므로 일괄경매를 허용하더라도 현행법상 별 문제는 없을 것이다.
라. 반드시 일괄경매를 신청하여야 하는지 여부
그렇지는 않다. 권리남용에 해당한다는 등 특별한 사정이 없는 한 저당권자의 선택에 따라 토지에 대해서만 경매를 신청할 수도 있고, 그렇지 않고 토지와 건물을 일괄하여 경매를 신청할 수도 있다.
마. 일괄경매의 추가신청
민법 제365조에 기한 일괄경매청구권은 토지의 저당권자가 토지에 대하여 경매를 신청한 후에도 그 토지상의 건물에 대하여 토지에 관한 경매기일 공고시까지는 일괄경매의 추가신청을 할 수 있고, 이 경우에 집행법원은 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄경매절차를 진행함이 상당하다(대법원 2001. 6. 13. 자 2001마1632 결정).
바. 건물 경매대가에 대한 토지 저당권자의 지위
토지에 대한 저당권자는 건물의 경매대가에 관하여는 우선변제를 받을 권리가 없다(제365조 단서). 건물에 관하여는 일반채권자와 같은 지위이다. 따라서 토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 제268조, 제88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결).
