【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유건물의 법률관계】<집합건물에 대한 경매> 전유부분, 공용부분, 대지사용권이란?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<전유부분, 공용부분, 대지사용권이란?>
● 구분소유건물의 법률관계
1. 구분소유관계
1동의 건물(집합건물)을 여러 부분으로 나누어 그 각 건물부분(구분건물)을 독립한 소유권의 객체로 할 수 있는 이른바 집합건물에 대한 강제집행은 일반 건물에 대한 그것과 기본적으로 동일하다.
1동의 건물은 일물일권주의 원칙상 그 전체로서 하나의 소유권이 성립함이 원칙이지만, 수직적·수평적으로 계층화된 1동의 건물은 이를 구조상 기능상으로 독립한 개개의 부분으로 구분(구획)하여 그 각 부분을 독립한 소유권의 객체로 삼는 것이 가능한데(민법 215, 집합건물법 1), 이때 그 1동의 건물이 집합건물이고, 각각의 독립한 소유권(구분소유권)의 객체가 되는 건물부분이 구분건물이다.
1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구분건물이 되기 위하여는, 객관적⋅물리적인 측면에서 구분건물이 구조상·이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉, 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결, 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결, 대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결).
그리고 이러한 구분건물을 독립한 거래의 대상으로 하려면 구분된 각 부분에 대하여 각 별로 소유권보존등기를 해야 한다.
그러나 구분소유권의 객체로서 적합한 객관적⋅물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 비록 이를 구분건물로 등기한 경우라도 구분건물이 될 수 없다(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결, 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정, 대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449 결정).
2. 전유부분
전유부분이란 1동의 건물 중 타부분으로부터 구조상·기능상 독립하여 구분소유자의 전속적, 배타적 사용·수익·처분 권능이 미침으로써 구분소유권의 대상이 되는 건물부분을 말한다(집합건물법 2ⅲ).
3. 공용부분
1동의 건물 중 전유부분을 제외한 건물부분을 공용부분이라고 한다.
공용부분은 전유부분의 사용·수익을 원활히 하기 위한 보조적 부분으로서 그것만이 독립하여 경제적 가치를 갖거나 거래의 대상으로 되는 경우는 사실상 거의 없다.
｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 “집합건물법”이라 한다)은, 공용부분에 대한 구분소유자의 공유지분은 전유부분 즉 구분소유권의 처분에 따르고(동법 13①), 구분소유자는 전유부분과 공용부분을 분리하여 처분할 수 없으며(동조 ②), 공용부분에 대한 권리의 득실변경은 등기를 요하지 않는다고 규정하고 있다(동조 ③).
공용부분에 대한 각 구분소유자의 지분비율은 전유부분의 면적비율(일부 구분소유자들만의 공용부분의 경우에는 이를 각 전유부분의 면적비율에 따라 배분하여 각 구분소유자의 전유부분 면적에 산입한다)에 따르고(집합건물법 12) 규약이나 공정증서로써 그 비율을 달리 정할 수는 있으나(집합건물법 10② 단서), 대지사용권과는 달리 이로써도 공용부분에 대하여 일체불가분성을 배제할 수는 없다.
4. 대지사용권
(1) 구분소유자가 건물의 전유부분(엄밀히는 공용부분을 포함)을 소유하기 위하여 위 대지에 대하여 갖는 권리가 대지사용권이다(집합건물법 2ⅵ). 이는 물권이든 채권이든 등기된 것이든 등기되지 않은 것이든 모두 포함한다.
대체로 소유권·지상권·임차권·전세권이 성립할 수 있을 것이나, 실제로는 소유권이 대부분이다.
그리고 대지사용권 중 규약이나 공정증서로서 특별히 분리처분할 수 있음을 정하지 않아 일체⋅불가분성이 있는 것을 대지권이라고 한다.
(2) 대지권등기는 1동의 집합건물 등기기록의 표제부(‘1동의 건물의 표시란’과 ‘대지권의 목적인 토지의 표시란’으로 구성)에 집합건물의 표시와 함께 집합건물의 대지인 토지의 지번·지목·지적을 함께 표시하여 집합건물과 대지의 상호관계를 건물등기기록으로 쉽게 파악하도록 하고, 이어서 구분건물 등기기록의 표제부(‘전유부분의 건물의 표시란’과 ‘대지권의 표시란’으로 구성)에 전유부분의 건물 표시와 함께 각 구분소유자가 갖는 대지사용권의 종류와 지분비율을 표시하여, 이후 전유부분(엄밀히는 공용부분을 포함한다)과 대지사용권에 대한 권리의 이전과 담보권의 설정 등 권리관계의 변동은 원칙적으로 건물등기기록의 갑구 및 을구의 사항란에 기입되는 등기에 의하여 함께 공시된다(부동산등기법 15조, 34조, 61조, 부동산등기규칙 14조 1항, 119조).
이와 같이 대지사용권이 전유부분 등의 건물부분과 함께 공시되는 것은 집합건물법 20조에 의하여 대지사용권과 건물부분 사이에 일체불가분성이 부여된 데에 따른 것으로서, 건물등기기록에 대지사용권이 등기된 때부터는 건물등기기록이 토지등기기록의 역할을 동시에 수행하게 되므로 토지등기기록에는 어느 대지사용권(소유권 또는 지상권 등)이 어느 집합건물을 위한 대지로 되었다는 취지의 등기(부동산등기법은 이를 ‘대지권인 취지의 등기’라고 하고 있다)를 하며, 이후 대지에 대한 권리관계의 변동사항은 원칙적으로 건물등기기록에만 해야 한다(부동산등기법 40조, 부동산등기규칙 61조).
(3) 집합건물법 20조 1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”, 2항 본문은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다”고 규정하고 있다.
대지사용권은 전유부분 및 공용부분에 대하여 종속적 지위에 있으므로 이것만을 분리하여 처분하는 경우 그 처분행위가 무효로 되어 상대방은 유효하게 대지에 대한 권리를 취득할 수 없게 된다.
반면, 전유부분 등 건물부분만을 분리 처분한 경우와 건물부분과 대지사용권을 각각 분리 처분한 경우에 건물부분의 처분행위는 위 20조 1항의 규정에 의하여 무효가 되지 않고, 오히려 그 상대방은 대지에 대하여도 유효하게 권리를 취득하게 된다.
대지사용권은 종물 내지는 종된 권리이므로, 건물부분에 대한 관계에 있어서 완전히 종속되기 때문이다.
대지사용권의 종속적 일체불가분성은 분리처분가능 규약이나 공정증서가 없는 한 구분소유자가 대지사용권을 취득한 때에 당연히 성립하고 대지권등기는 그 성립요건이 아니다.
대지사용권의 종속적 일체불가분성은 규약이나 공정증서로써 배제할 수 있다(집합건물법 20② 단서·④).
구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006다29020 판결).
(4) 집합건물의 소유자가 건물의 소유권보존등기를 신청하는 때에는 위와 같이 분리처분할 수 없는 대지사용권(부동산등기법은 이를 ‘대지권’이라 하고 있다)에 관한 사항을 신청정보에 기재해야 하고, 분리처분이 허용되는 규약이나 공정증서가 있는 때에는 이를 첨부해야 하며(부등법 40, 부등규칙 43), 이에 따라 등기관은 건물등기기록에는 ‘대지권의 표시등기’를 하고, 토지등기기록에는 ‘대지권인 취지의 등기’를 하게 된다(이 양자를 합하여 대지권등기라고 한다).
(5) 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 2조 6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정).
