【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유건물에 대한 경매신청】 대지권 등기가 되지 않은 구분소유건물에 대한 경매신청은 어떻게 하여야 하나? 대지사용권의 누락에 대한 매각허가결정의 경정결정이 가능할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<대지권 등기가 되지 않은 구분소유건물에 대한 경매신청은 어떻게 하여야 하나? 대지사용권의 누락에 대한 매각허가결정의 경정결정이 가능할까?>
● 구분소유건물에 대한 경매신청
1. 구분건물의 표시
집합건물(구분건물)에 대한 경매신청에 있어서는 신청서에는 부동산의 표시와 관련하여 그 대상물이 구분건물임을 분명히 하고, 1동의 건물 중 어느 부분에 대하여 경매를 신청하는지를 명확히 해야 한다.
등기된 구분건물의 경우에는 등기상 표시대로 1동의 건물을 특정할 수 있는 그 소재 지번과 구조, 면적 및 전유부분을 특정할 수 있는 그 구조 및 층, 호수, 면적을 기재하면 충분하다.
미등기 구분건물의 경우 층, 호수만으로 특정할 수 없는 때에는 도면 등을 첨부해야 한다.
공용부분에 대하여는 경매신청서에 이를 특별히 표시할 필요가 없으나, 나중의 감정평가 및 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 것이 있는 때에는 이를 기재하여 주는 것이 좋다.
2. 대지사용권의 표시
(1) 대지사용권이 있는 때에는 대지권등기가 경료된 여부에 불구하고 원칙적으로 이를 표시해야 한다.
이를 누락한 경우에도 단순한 착오에 기한 것인 때는 경매신청인이 경매신청 대상에서 이를 제외한 취지라고는 할 수 없을 것이므로 집행법원은 보정을 명해야 한다.
그 표시방법은 전유부분과 마찬가지로 대지권의 목적인 토지의 소재, 지번, 지목, 지적과 그에 대한 대지권의 종류(소유권 등) 및 지분비율을 표시하면 충분하다.
(2) 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 조사해야 한다.
그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매목적물의 일부로서 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정해야 할 뿐만 아니라, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시해야 한다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정, 대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정 참조).
대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 그 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄매각을 할 필요가 없고(다만 이 경우 이해관계인으로서는 매각기일의 공고가 법률의 규정에 위반하거나 최저매각가격의 결정 또는 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 매각허가에 대한 이의를 하거나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 함으로써 구제받을 수 있을 것이다), 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 않고 그 대지사용권이 경매 목적물에서 제외되어 일괄매각의 요건을 충족하지 않으므로, 일괄매각 할 수 없다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정).
따라서 설령 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상, 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄매각 하지 않았다고 하여 그러한 사유만으로는 그 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없다(서울중앙지방법원 2015. 6. 5. 선고 2015가합501963 판결(확정)).
3. 대지권 등기가 되지 않은 구분소유건물에 대한 경매신청의 경우
(1) 전유부분과 공용부분 및 대지사용권은 일체불가분으로서 분리하여 처분할 수 없고 강제경매는 국가가 채무자를 대신하여 하는 매매이므로, 분리처분의 예외를 정한 규약이나 공정증서가 있는 등의 예외적인 경우를 제외하고는, 이들 전부에 대하여 경매개시결정을 해야 하고 분리하여 경매개시결정을 해서는 안 된다.
대지사용권이 있음에도 집행법원이 간과하여 이를 경매개시결정의 목적물에 포함시키지 않은 때에는 분리처분 금지규정에 위반한 것으로서, 경매개시결정이 당연무효라고까지는 할 수 없어도 하자 있는 경매개시결정으로서 당사자는 경매개시결정에 대한 이의로써 그 취소를 구할 수 있다.
그러나 경매개시결정이 취소되지 않는 한 대지사용권은 종된 권리이므로, 전유부분과 공용부분에 대한 경매개시결정의 효력은 대지사용권에도 미치고, 따라서 매수인은 대지사용권에 대해서도 유효하게 권리를 취득하게 된다.
(2) 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집행관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집해야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매목적물의 일부로서 경매평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정해야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시해야 한다(대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정).
(3) 대지권의 유무를 판단하기 위하여 통상 ‘전유부분 건물에 대한 대지권이 미등기상태로 있는 이유와 위 건물의 소유자가 사실상 대지권을 취득하였는지 여부(분양계약서 사본, 분양대금납부내역서 등 제출할 것) 및 대지사용권이 전유부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는 지 여부’에 대한 소명자료를 제출할 것을 명한다. 또한 대지권도 경매의 목적물에 포함될 경우를 대비하여 토지등기사항증명서에 대한 이해관계인도 따로 표시하여 제출하도록 명한다.
(4) 절차단계별 조치
(가) 개시결정 단계
대지권등기가 되어 있지 않은 구분건물(전유부분)에 대해서만 경매신청이 있는 경우, 집행법원은 일단 구분건물에 대해서만 개시결정을 하고, 특별한 경우가 아닌 한, 대지권을 포함 전부에 대하여 개시결정을 해야 하고 분리하여 개시결정을 할 수 없으므로, 대지사용권 유무에 관하여 보정명령을 하고, 대지권도 경매의 목적물에 포함될 경우에 대비하여 토지등기사항증명서에 대한 이해관계인도 따로 표시하여 제출하도록 하게 한다.
(나) 절차 진행단계
대지권의 존재가 밝혀진 경우, 이를 경매목적물의 일부로서 경매평가에 포함하여 최저매각가격을 정하며, 매각기일공고와 매각물건명세서에도 그 존재를 표시한다(대법원 2006. 3. 27.자 2004마978 결정).
일반적으로 별지 부동산목록의 부동산표시 란에는 건물만을 기재하고, 매각기일공고나 매각물건명세서 하단 비고란에 “대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨”, 또는 “미등기대지권 있으며 그 비율은 ○○○분의 ○○임. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 매수인이 미납된 분양대금 ○○○을 부담할 가능성이 있음”과 같이 기재하여 대지권 유무 및 그 가격 포함 여부, 향후 매수인이 분양자에게 부담하게 될 수도 있는 미납된 분양대금의 금액, 대지사용권의 종류, 비율 등 그 내용(분양계약서 등을 기초로 기재)을 가급적 자세히 기재하여 주는 것이 좋다.
대지권의 존재가 불분명한 경우, 부동산의 표시에는 구분건물만 기재하고, 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하여 진행하되, 매각기일의 공고와 매각물건명세서에는 “대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨”이라고 기재한다.
대지권이 없으나 대지의 무상사용권, 법정지상권 등이 존재함이 밝혀진 경우에는, 특별히 대지권의 가액을 별도로 감정할 필요가 없고, 전유부분을 감정함에 있어 전유부분이 철거될 위험이 있다는 점, 무상사용권의 경우 대지 임료를 지급할 필요가 없다는 점 및 법정지상권의 경우 대지 임료를 지급할 가능성이 있다는 점을 고려하여 감정한다.
매각물건명세서 및 공고 시에 “대지에 대한 무상사용권이 있고, 추후 ○○로부터 대지 지분을 매수할 수 있음” 또는 “대지에 대한 법정지상권 있음”이라고 기재한다.
대지권이 존재하지 않거나 존재하더라도 규약이나 공정증서에 의하여 분리처분 할 수 있는 경우, 대지권의 목적인 토지에 대해 금지사항의 부기등기가 되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 전유부분 및 공용부분에 대해서만 경매절차가 진행되며, 별지 부동산목록에 건물만 기재하고, 매각물건명세서 하단의 비고란에 “대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가임”과 같이 기재하여 그 취지를 명확히 한다.
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○○지방법원 보 정 명 령
사 건 20 타경 부동산(임의, 강제)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 채권자는 이 명령을 송달받은 날로부터 7일 이내에 다음 사항을 보정하여 주기 바랍니다. 다 음 1. 토지등기사항증명서의 제출 2. 저당권설정자(강제경매의 경우는 현 소유자)에게 대지사용권이 있는지 여부 －대지사용권이 있다면, 그 근거자료의 제출(예를 들어 저당권설정자 또는 현 소유자가 건물을 분양받았다면, 그 분양계약서) 3. 대지사용권이 있는 경우에만 해당되는 보정사항 ‘대지사용권이 전유부분의 처분에 종속되지 않고 그것과 분리처분이 가능하다’는 취지의 규약이나 공정증서가 존재하는지 여부, 존재한다면 그 규약이나 공정증서의 제출. 참고로, 대지사용권이 없는 경우 또는 대지사용권이 있더라도 제3항과 같은 규약 등이 존재하는 경우에는 대지사용권은 매각목적물이 될 수 없고, 최저매각가격을 정함에 있어서도 대지권에 대한 평가액을 포함시킬 수 없으므로, 위 사항에 대한 성실한 보정을 하기 바랍니다. 20 . . . 판 사(사법보좌관) ○ ○ ○ |
4. 대지사용권의 누락에 대한 매각허가결정의 경정결정
매각허가결정에도 전유부분과 일체로서 매각의 대상이 된 대지사용권의 존재를 표시해야 하므로, 매각허가결정에 대지사용권에 관한 기재를 누락한 경우에는 경정결정을 하여 주어야 한다(대법원 2001. 6. 8.자 2000그80 결정 참조).
그러나 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권이 있는 것으로 밝혀져 평가에 포함되었는지 여부나, 매각기일의 공고와 매각물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재가 표시되었는지 여부가 명백하지 않은 경우에는, 위와 같은 경정결정을 하여 줄 수 없다(대법원 2006. 4. 21.자 2004그157 결정).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
