【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매)】 집합건물에 근저당권이 설정된 후 재건축의 진행으로 건물이 멸실된 경우 건물의 부지에 대하여 근저당권에 기한 경매신청이 가능할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<집합건물에 근저당권이 설정된 후 재건축의 진행으로 건물이 멸실된 경우 건물의 부지에 대하여 근저당권에 기한 경매신청이 가능할까?>
● 집합건물에 근저당권이 설정된 후 재건축의 진행으로 건물이 멸실된 경우 건물의 부지에 대한 근저당권의 실행 가능 여부(＝적극)
1.
(1) 집합건물에 근저당권이 설정된 후 재건축의 진행으로 건물이 멸실된 경우 근저당권에 기하여 건물의 부지에 대한 근저당권의 실행이 가능하다.
집합건물에 있어서 전유부분인 건물이 소멸하면 대지권은 더 이상 그 존속의 이유가 없어 대지에 관한 공유지분으로 환원될 뿐이므로 집합건물에 설정된 근저당권의 효력이 공유지분에 미친다.
그리고 구 주택건설촉진법에 의한 재건축조합 또는 주택법에 의한 주택조합이 결성되어 관할관청으로부터 인가를 얻었다는 사정만으로 그 전에 설정된 근저당권의 효력이 제한된다고 볼 근거가 없고, 공유지분에 관하여 재건축조합 또는 주택조합 앞으로 신탁등기가 경료되었다 하더라도 그 근저당권에 기한 임의경매는 신탁법 21조 1항 단서, 즉 “신탁 전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우에는 강제집행 또는 경매를 할 수 있다”는 규정에 의하여 임의경매가 제한받지 않는다.
따라서 이러한 경우에 임의경매절차를 진행시키는 데에 어떠한 법률상의 장애사유가 없다.
(2) 다만 매수인의 취득자격에 제한이 있을 수 있으므로, 이 점을 밝히는 것이 좋다.
지역주택조합(구 재건축조합)은 그 설립인가를 받은 후에는 원칙적으로 당해 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없고(주택법시행령 39①), 경매절차에서 공유지분을 매수하였다고 하여 바로 주택법시행령 39조 1항 단서 2호의 입주자지위의 양도에 해당한다고 보기도 어렵다.
따라서 한편으로는 경매절차에서 주택조합은 공유자로서 공유자우선매수청구권을 행사하여 공유지분을 우선적으로 취득할 수 있는 기회가 있으나, 이때 우선매수하지 못하면 추후에 주택조합은 집합건물에 관한 대지권등기를 경료하기 위하여 반드시 매수인으로부터 공유지분을 매수해야만 하므로 매수인이 이를 악용할 소지가 있고, 다른 한편으로는 복잡한 법률관계를 잘 알지 못하는 일반인으로서는 공유지분을 매수하면 당연히 조합원의 지위를 취득하는 것으로 오인하여 높은 가격으로 매수하여 불측의 손해를 입을 수도 있다.
그러므로 임의경매절차를 진행하는 경우에는 주택조합에 공유지분매수인에 관한 주택조합의 입장을 사실조회 등을 통하여 명백히 밝혀 물건명세서의 비고란 등에 매수인의 조합원지위에 관한 법률관계를 밝혀 주는 것이 좋다[재판자료 제109집, 30-31면].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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