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【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유건물에 대하여 토지별도등기가 있는 경우】 토지별도등기란 무엇일까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2018. 6. 15. 15:44
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민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유건물에 대하여 토지별도등기가 있는 경우 토지별도등기란 무엇일까?윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

 

<토지별도등기란 무엇일까?>

 

구분소유건물에 대하여 토지별도등기가 있는 경우

1.

 

(1) 대지권등기가 된 이후에는 등기상으로도 토지등기기록이나 건물등기기록에 토지나 건물만에 관한 등기를 할 수 없고(부등 61), 예외적으로 어느 일방만에 대하여 등기를 해야 할 경우에, 건물만에 대한 등기를 하는 때에는 건물등기기록에 그 등기가 건물만에 관한 등기라는 취지의 부기등기를, 토지만에 대한 등기를 하는 때에는 토지등기기록에 등기하는 외에 집합건물등기기록의 대지권의 목적인 토지의 표시란토지등기기록에 토지에 관한 별도의 등기가 있다는 취지의 등기를 하게 된다(부등 61, 부등규칙 90, 119).

 

따라서 대지권등기시 그 토지에 소유권보존등기 또는 소유권이전등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있는 경우, 토지등기기록에 별도의 등기가 있다는 취지의 기재(부등규칙 90)는 전유부분의 표제부 중 대지권의 표시란에 한다.

 

이때 그 취지의 기입 및 말소등기는 아래 <기재례> 1. 기재와 같이 그 내용을 특정하여 기재(갑구 또는 을구 ○○등기)해야 한다[등기예규 제1470호 집합건물의 등기에 관한 업무처리지침 3.의 라.].

 

저당권설정등기 등이 경료된 토지에 대하여 대지권의 등기가 이루어지고 그 저당권설정등기 등의 효력이 구분소유자 전부에 대하여 미치는 것으로서 전유부분 표제부 중 대지권의 표시란에 별도의 등기가 있다는 취지가 기재된 후, 일부 구분소유자의 대지권인 공유지분에 대하여 저당권 등이 소멸됨에 따라 저당권 등의 변경등기를 할 때에는 <기재례> 2. 기재와 같이 누구(특정 구분건물의 소유자) 지분에 대하여 저당권 등이 소멸되었는지 여부를 명확히 기재하여 등기하고, 그 전유부분의 표제부 중 대지권의 표시란에 기재된 별도의 등기가 있다는 취지의 기재를 말소해야 한다(등기예규 제14703.의 라.).

 

(2) 토지에 관하여 근저당권이나 가압류가 있는 상태에서 대지권의 등기를 할 경우 토지등기기록을 폐쇄하지 않고, 그대로 둔 다음 집합건물등기기록에 별도등기가 있다는 취지의 등기를 하게 되는데, 토지에 설정된 근저당권 등을 인수조건으로 매각하지 않는 한 토지의 저당권자 등에게도 토지의 매각대금에서 배당을 해야 하므로, 반드시 토지의 별도등기를 발부받아 이를 심사하여 이러한 근저당권자 등의 존재유무를 확인해야 한다.

 

따라서 구분소유건물에 경매신청이 있는 경우 집합건물의 등기기록상 토지별도등기의 기재가 있다면, 채권자에게 토지별도등기사항증명서를 제출토록 명하여 이를 확인한다[문례 1. 이 사건 구분건물의 대지에는 별도등기가 경료되어 있으므로 이해관계인을 표시하여 토지등기부등본을 제출하되, 그 등본의 내용이 방대하다면 법무사의 등본열람확인서와 함께 지분이전내역, 권리관계의 도표를 작성하고, 초본에 나타난 자 이외에는 다른 이해관계인이 없으며 다른 이해관계인이 있다면 법적 책임을 진다는 내용의 채권자 확인서를 첨부하십시오. 2. 위 별도등기에 관하여 근저당권자 등의 이해관계인이 있는 경우 이 사건 구분건물의 대지지분에 대하여 위 근저당권 등의 효력이 미치는지 여부에 대하여도 소명하십시오].

 

 

표시

번호

표 시 란

(대지권의 표시)

 

 

1

(생 략)

 

 

2

4. 소유권 1000분지 45

1999420일 대지권

1999420()

 

 

3

별도등기 있음

4토지(갑구 5번 가압류등기, 을구 3번 근저당권설정등기)

2001420()

 

 

 

 

 

2. 대지권의 목적인 특정 토지에 관한 수개의 별도의 등기가 전부 말소된 경우

(전유부분의 표제부)

 

표시

번호

표 시 란

(대지권의 표시)

 

 

12

(생 략)

 

 

3

별도등기 있음

4토지(갑구 5번 가압류등기, 을구 3번 근저당권설정등기)

1999420()

 

 

4

3번 별도등기 말소

2001420()

 

 

 

 

 

3. 대지권의 목적인 수필지 토지에 대한 별도의 등기 중 특정 토지에 관한 별도의 등기가 전부 말소된 경우

(전유부분의 표제부)

 

표시

번호

표 시 란

(대지권의 표시)

 

 

1

(생 략)

 

 

2

별도등기 있음

1토지(갑구 5번 가압류등기, 을구 3번 근저당권설정등기)

2토지(갑구 2번 가처분등기, 을구 3번 근저당권설정등기)

1999420()

 

 

3

21토지에 관한 별도등기 말소

2001420()

 

 

 

 

 

 

 

(3) 선순위인 구분건물의 대지에 대한 저당권과 후순위인 구분건물(대지권 포함)에 대한 저당권이 병존하는 상태에서 구분건물(대지권 포함)에 대한 저당권이 먼저 실행되는 경우에 구분건물(대지권 포함)에 대한 저당권이 소멸하고 그 저당권자가 매각대금으로부터 자신의 순위에 따른 우선배당을 받게 된다.

 

실무상 처리방법을 보면, 민사집행법 912항에 따라 구분건물의 대지권에 해당하는 대지의 공유지분만큼 구분건물의 대지에 대한 저당권이 소멸하는 것으로 보고, 매각대금 중 구분건물에 해당하는 부분은 구분건물의 저당권자에게 우선배당하되 대지의 저당권자는 우선배당을 받을 수 없는 반면, 대지권에 해당하는 부분은 대지의 저당권자와 구분건물의 저당권자가 모두 우선배당을 받을 수 있는 것으로 하되, 그 순위에 있어서 대지의 저당권자가 구분건물의 저당권자보다 우선하는 것으로 처리하고 있다.

 

그리고 등기촉탁에 있어서는, 구분건물의 대지등기기록에 구분건물의 대지에 대한 저당권 중 구분건물에 대한 저당권의 목적인 대지권에 해당하는 대지의 공유지분만큼 소멸하는 것을 내용으로 하는 저당권의 변경등기를 부기등기의 형식으로 하고 있다.

 

(4) 토지 전체에 관하여 근저당권이나 가압류 등이 있는데 그 근저당권자나 가압류권자가 아닌 다른 채권자의 경매신청에 의하여 경매가 개시되었고, 경매목적물이 일부 지분인 경우 근저당권자나 가압류권자에게 배당해야 할 금액에 관하여 근저당권의 채권최고액이나 가압류의 청구금액을 경매목적물인 지분에 상응한 비율로 안분한 금액이라는 견해와, 하나의 부동산을 지분으로 분할하여 매각할 경우에는 전체로 매각할 경우보다 저가로 매각되는데 근저당권자나 가압류권자는 전체를 매각할 때보다 불리하게 배당받아서는 안 된다는 이유로 채권최고액이나 청구금액 전액에 대하여 우선적으로 배당받고, 다른 권리자와의 관계는 변제자의 대위문제로 해결해야 한다는 견해로 나뉘어져 있다.

 

후자의 견해가 타당하고, 실무도 이에 따르고 있다.

특히 이러한 법리는 집합건물이 매각대상인 경우에 그 집합건물의 대지권의 목적인 토지 전체에 관한 별도등기에 대하여도 그대로 적용된다.

 

법무법인 더리드(The Lead)

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