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【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매)】 구분소유 건물의 위치가 집합건축물대장과 다르게 현황 표시된 경우에는 어떻게 경매진행을 하여야 할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead..

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2018. 6. 17. 15:59
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민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유 건물의 위치가 집합건축물대장과 다르게 현황 표시된 경우에는 어떻게 경매진행을 하여야 할까?윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

 

<구분소유 건물의 위치가 집합건축물대장과 다르게 현황 표시된 경우에는 어떻게 경매진행을 하여야 할까?>

 

구분소유 건물의 위치가 집합건축물대장과 다르게 현황 표시된 경우의 경매진행방법

 

1. 문제점 제기

 

부동산임의경매신청의 대상은 등기기록과 건축물대장상 연립주택 20135.86인바, 건축업자가 주택표시를 잘못하여 공부상 201호를 실제 소재지에는 203호로 표시하고, 공부상 203호를 실제 소재지에는 201호로 표시하는 바람에, 등기기록상 201호 수분양자는 현황표시 201(공부상 203)에 입주하였고, 등기기록상 203호 수분양자는 현황표시 203(공부상 201)에 입주한 상황에서, 공부상 201호에 대하여 경매가 신청된 경우, 경매의 목적물, 임차인 보호문제, 감정평가와 현황조사, 매각물건명세서상 기재의 정도 등이 문제된다.

 

2. 해결방안

 

건축법시행규칙 1613호는 건축물의 사용승인신청시에 배치 및 평면이 표시된 현황도면을 첨부하도록 규정하고 있고, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 54항은 건축물대장에는 건축물현황도가 포함되며[‘건축물현황도란 배치도(대지의 경계, 건축선, 건축물의 배치현황, 대지 안 옥외주차 현황, 대지에 직접 접한 도로를 포함한 도면을 말한다), 각층 평면도 또는 단위세대 평면도 등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면을 말한다.

 

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 210], 부동산등기법상 미등기 건물의 소유권보존등기는 건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자가 신청할 수 있고(부등법 65), 1동의 건물에 속하는 구분건물 중의 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 신청서에 1동의 건물의 소재도 및 평면도(집합건물법 1조의2의 규정에 의한 구분점포의 경우에는 같은 법 531항의 규정에 의한 건물의 도면 및 각 층 평면도의 등본을 말한다)와 구분한 건물의 평면도를 첨부해야 하며(부등규칙 121), 이 경우 등기신청서에 기재한 사항이 건축물대장과 부합하지 않은 때 등기관은 신청을 각하해야 한다(부등법 29).

 

이상의 법리에 비추어 볼 때 건물은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장에 등록됨으로써 특정되는 것이고, 그로써 소유권의 대상과 범위가 정해지는 이상, 경매목적물은 공부를 기준으로 할 수밖에 없다.

 

따라서 경매목적물은 공부상 201(현황 203)이므로 이에 대하여 일단 경매개시결정을 할 수밖에 없다.

 

대법원도 공부와 현황이 불일치하는 경우의 소유권의 대상 및 범위의 확정에 관하여, “부동산에 관한 등기의 지번이나 목적물 표시에 착오 또는 오류가 있는 경우 그것이 실질상의 권리관계를 표시함에 충분할 정도로 동일 또는 유사성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 그 등기는 유효하고, 만일 그 표시상의 착오 또는 오류가 중대하여 그 실질관계와 동일 혹은 유사성이 인정되지 않는 경우에는 그 등기는 무효라고 할 것이라고 판시하고 있다[대법원 1980. 5. 13. 선고 80350 판결, 대법원 1968. 11. 19. 선고 661473 판결, 대법원 1975. 4. 22. 선고 742188 전원합의체 판결(경정등기 허용), 대법원 1979. 10. 30. 선고 791565 판결].

 

3. 실무의 처리

 

. 매각대상의 확정

 

경매법원으로서는 감정평가 등을 통하여, 현관문 인식표가 집합건축물대장과 바뀌어 부착된 경위, 공부상 201호와 203호의 각 전유부분의 면적의 상이여부, 공부상 기재된 구조 및 면적에 부합하는 건물부분(현황상 203)에 대하여 평가한 감정결과 등을 검토해야 할 것이다.

 

나아가 집합건축물대장 및 첨부된 건축물현황도를 통하여 공부상 201(현황 203)203(현황 201)의 전용면적과 구조가 서로 다른지 여부도 검토해야 한다. 또한 현황 203호에 관한 건물등기기록에 표시된 전유부분 면적 등도 아울러 살펴보아야 한다.

 

그 결과 공부상 201호에 대한 등기가 실제 건물 호수인 203호와 사이에 동일성이 인정된다면 현황 203호를 매각대상으로 보고 매각절차를 그대로 진행해야 할 것이다.

 

. 매각물건명세서에 표시의 정도

 

통상 매각기일을 공고함에 있어서 경매부동산의 표시를 요구하고 있는 것은 경매목적물의 특정과 경매목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 제공하는 데 그 뜻이 있다.

그러므로 매각기일의 공고에는 경매부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 특정하여 표시해야 할 뿐만 아니라, 경매희망자로 하여금 목적물의 실질적 가치를 알 수 있도록 구체적으로 부동산의 현황을 표시해야 한다.

 

따라서 공부상의 표시와 실제의 면적, 구조 등이 상이한 때에는 공부상의 표시 뿐만 아니라 평가서, 현황보고서 등의 내용에 의한 실제의 지번, 지목, 면적, 구조, 종물, 부가물 등도 아울러 표시해야 한다.

 

또한, 공고에 있어서의 부동산표시 호수는 공부상의 호수를 표시해야 하고, 아울러 현황(사실상의 호수)도 기재해야 하는 게 원칙이다.

 

현황 203호가 공부상 201호가 표창하는 매각대상일 경우 203호에 대하여 감정평가와 현황조사를 하게 하여 진행해야 하는데, 매각물건명세서에는 공부상 201호이나, 현황은 203호임이라고 표시한다. 이 경우에는 공부와 현황 사이에 호수의 차이만 있을 뿐이므로 공부상 권리관계의 득실변경을 명확하게 밝힐 수 있는 장점이 있다.

 

반면, 공부상 201호 소유자로부터 건물을 임차한 후 현황 201호에 입주한 임차인은 현황 203호를 점유한 바 없기 때문에 매각절차에서 임차인으로서의 권리를 행사하지 못하게 될 가능성이 있고, 현황 203호가 공부상 203호와 동일한 건물로 착오하고 현황 203호를 점유하고 있는 공부상 203호의 소유자와의 사이에 소유권의 귀속을 둘러싼 새로운 쟁송(소유권확인 및 건물명도청구의 소 등)이 직접 발생하게 될 문제점이 있다.

 

공부상의 201호가 표창하는 것이 현황 201호로서, 건축대장의 도면상 위치가 잘못된 경우에는 현황 201호가 매각대상인데, 이 경우에는 건축물대장의 호별배치도에는 201호와 203호가 바뀌어 있음이라고 기재하면 된다.

 

매각물건명세서에 현황 201호의 위치 및 면적(00)은 건축물대장상 201호의 위치 및 면적(00)과 상이함이라는 식으로 기재하는 것은, 권리관계의 득실변경은 공부상 201호에 관하여 이루어지지만, 현황이 공부와 일치하지 않는다는 문제점을 환기시켜 주기 위한 최소한의 기재만을 채택하는 방법인데, 통상 실무에서 사실관계를 왜곡시키지 않으면서도, 임차인을 보호한다는 이유로 이러한 방식으로 물건명세서를 작성한 후 매각절차를 진행하는 경우가 있다고 하나, 이러한 표시는 매각대상목적물이 현황 201호인지 203호인지 명확히 하지 않는 것이므로 잘못된 것으로서, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때(121)에 해당하여 매각불허가 사유가 된다(재판자료 제117, 25-32면 참조).

 

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