【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 구분소유권의 성립요건】<독립성이 없는 구분소유건물에 대한 경매신청> 독립성을 갖춘 구분소유건물이 되려면 어떤 요건을 충족하여야 할까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<독립성을 갖춘 구분소유건물이 되려면 어떤 요건을 충족하여야 할까?>
● 독립성을 갖춘 구분소유건물의 성립요건
1. 문제점 제기
구분건물, 특히 상가용 빌딩의 각 전유부분에 대한 경매신청이 있는 경우 건축물관리대장 및 등기기록에는 구분건물로서 각 등록되어 있으나 현황조사서 또는 감정평가서에 경매목적물이 구분건물로서의 구조상·이용상 독립성이 없는 것으로 밝혀진 경우 구분건물로써 경매절차를 진행할 수 있을 것인가가 문제된다.
이는 근원적으로 경매대상적격의 문제이자 목적 부동산 특정의 문제로서 그에 관하여 신청채권자에게 증명책임이 있는 관계로, 특정불능으로 인한 불이익은 신청채권자에게 귀착된다.
즉 구분건물로서 성립요건을 갖추지 못하면 부동산경매의 대상이 될 수 없으므로, 경매대상적격의 문제라고 할 수 있다.
2. 구분소유권의 성립요건
(1) 건물의 구분소유란 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로써 사용될 수 있는 때에 그 각 부분을 별개의 부동산으로 소유하는 것을 말하고, 이 경우 그 건물부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권이라 한다(집합건물법 1·2ⅰ).
(2) ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 1조에서는 구분건물의 소유에 관하여 “1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고 있다.
위 규정은 건물이 집합건물법에 정한 구분건물로써 인정되기 위하여 어떤 요건을 갖추고 있어야 하는가에 대한 규정으로서, 위 규정 중 ① “구조상 구분된 수개의 부분”은 구조상의 독립성을, ② “독립한 건물로써 사용할 수 있을 때”라는 부분은 이용상의 독립성을, ③ 그리고 위 각 부분에 대하여 “소유권의 목적으로 할 수 있다”라고 규정하고 있는 부분은 소유자의 구분행위를 필요로 함을 의미한다.
판례도, “1동의 건물의 일부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 없어 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없게 된다”라고 판시함으로써 구조상·이용상의 독립성을 구분소유권이 성립하기 위한 요건으로 들고 있다(대법원 1999. 11. 9. 선고 99다46096 판결, 대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정).
(3) 독립성이 인정되지 않은 건물의 일부에 대하여는 비록 등기기록상 구분소유의 목적으로 소유권보존등기가 되었다고 하더라도 그 등기는 무효이고, 그 등기에 기하여 이루어진 저당권설정등기 등도 모두 무효이며, 매수인은 소유권을 취득할 수 없으므로, 경매목적물이 독립성이 없는 건물의 일부에 불과한 것이 개시결정 이후에 발견된 경우에는 경매법원으로서는 경매개시결정을 취소할 수밖에 없다.
다만 위와 같은 독립성은 구분소유의 성립시부터 매수인이 소유권을 취득할 때까지 계속하여 유지되어야 하나, 신축건물의 보존등기를 건물완성 전에 하였다 하더라도 그 후 건물이 완성된 이상 그 등기를 무효라고 볼 수 없는데(대법원 1970. 4. 14. 선고 70다260 판결), 이는 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권의 목적으로 등기되고 이에 기초하여 근저당권설정등기나 소유권이전등기 등이 순차로 마쳐진 다음 집합건물법 제1조의2, 경계표지 및 건물번호표지 규정에 따라 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치되고 구분점포별로 부여된 건물번호표지도 견고하게 부착되는 등으로 구분소유권의 객체가 된 경우에도 마찬가지이다[대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결(구분건물의 물리적 구분이 완성되기 전에 구분건물소유권보존등기가 마쳐지고 그에 터 잡아 근저당권설정등기 및 소유권이전등기가 순차로 마쳐진 후 물리적 구분이 완성된 사안에서 위 등기들의 효력을 인정한 원심판단이 정당하다고 보고 상고를 기각한 사안)].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
