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【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 압류금지부동산】 주택법상 전매제한 부기등기가 된 집합건물은 압류금지부동산일까?【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2018. 6. 29. 18:26
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민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 압류금지부동산 주택법상 전매제한 부기등기가 된 집합건물은 압류금지부동산일까?윤경 변호사 더리드(The Lead)

 

<주택법상 전매제한 부기등기가 된 집합건물은 압류금지부동산일까?>

 

주택법상 전매제한 부기등기가 된 집합건물

1.

 

주택법 41조의2 4항은 사업주체가 12호 또는 3호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 한다고 규정하고 5항은 4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 해야 하며, 부기등기에는 이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 주택법 제41조의2 1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(41조의2 2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음을 명시해야 한다고 규정하고 있는바, 이에 의한 전매제한의 부기등기가 경료된 집합건물이 압류금지 부동산에 해당하는가?

 

이에 대하여 적극설은 주택법 41조의2 1항에서 매매·증여 등 일체의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 금지하고 있고, 경매는 그 법적성질이 사법상 매매에 해당하므로, 주택법시행령 45조의2 4항의 전매제한 예외에 해당하지 않는 경우에는 경매를 할 수 없다고 하고,

 

소극설은 주택법상 전매제한규정의 입법취지는 주택에 대한 과도한 투기열풍을 억제하기 위한 공익적 목적에 근거를 두고 있으므로 같은 법 41조의2는 그에 따른 제한적 해석, , 만일 경매의 경우에도 적용하는 것으로 하면 분양받은 주택의 소유자에 대한 채권자는 전매제한기간이 경과하기까지 채권에 대한 집행을 할 수 없다는 불합리한 결과가 발생하므로, 분양자가 자의에 의하여 분양주택을 양도하는 경우에만 적용하는 것으로 해석해야 하고, 같은 법은 사립학교법 등과 같이 처분금지를 규정하고 있는 것이 아니라 단지 매매 등에 의하여 소유권을 이전하는 것만 금지하고 있고, 저당권설정 등은 금지하지 않고 있으므로(담보권설정은 용인하면서 담보권의 실행을 금지하는 것은 담보권을 근거 없이 제한하는 것이 되어 물권법정주의에 반한다), 그 성격이 다르며, 위 전매제한규정은 효력규정이 아니라 단속규정이어서 그 사법상매매의 효력까지 부정하는 것은 아니므로(대법원 1993. 1. 26. 선고 9239112 판결, 대법원 1997. 6. 27. 선고 9547343 판결), 경매에 의하여 매수인이 소유권을 취득하는 것을 부정하지는 못한다고 한다.

 

적극설은 소유자와 담합으로 집행권원을 작출한 다음 경매절차를 이용하여 전매제한 규정을 잠탈할 염려가 있음을 이유로 하는 것이나, 경매에 제3자의 참여가 보장되는 이상 이것도 결정적인 이유라고 할 수 없을뿐더러, 주택법 41조의2의 법문의 문언상 압류금지의 취지까지 규정하고 있는 것이라고 하기는 어렵다.

 

주택법 41조의2 2항이 1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 매입비용이라 한다. 이 조에서 같다)을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는 점에 비추어 보아도 그렇다.

 

다만, 이 경우 주택법 41조의2 3항에 의한 환매권의 대상이 된다고 해석될 여지가 있으므로, 매각물건명세서에 이를 명기함이 바람직할 것이다.