【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 채무자의 소유권 상실】<부동산의 멸실> 채무자의 소유권 상실에 의한 매각절차의 취소 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<채무자의 소유권 상실에 의한 매각절차의 취소>
● 부동산 멸실 등(채무자의 소유권 상실)에 의한 매각절차의 취소
1. 채무자의 소유권 상실
(1) 매각부동산이 제3자의 소유인 경우에는 경매개시결정을 할 수 없게 되므로 경매개시결정 후에 매각부동산이 채무자의 소유가 아님이 판명되면 매각절차를 취소해야 한다.
예를 들면 경매신청시 제출된 등기사항증명서의 작성일 이후에 제3자에게 소유권이전등기가 경료된 경우가 있다(다만 그 소유권이전등기 전에 등기된 담보권에 기한 임의경매절차라면 바로 취소하지 말고, 부동산소유자를 신소유자로 변경하도록 유도하는 것이 바람직할 것이다).
그 중 제3자가 소유권을 취득할 당시에 이미 경매신청이 있었다는 사실이나 압류의 효력이 발생하였다는 사실(압류의 효력은 개시결정이 채무자에게 송달되거나 경매개시결정등기가 된 때에 발생)을 알았을 경우에는 실체상으로는 제3자는 소유권취득으로써 압류채권자에게 대항할 수 없으나(법 92①), 절차적인 면에서는 경매개시결정등기의 촉탁 전에 소유권이전등기가 되어 버렸다면 등기관은 등기불능을 이유로 등기촉탁을 각하할 수밖에 없다.
이 경우 집행법원은 등기관의 등기촉탁 각하결정등본을 받으면 매각절차를 취소할 수밖에 없다.
(2) 다만 민사집행법 92조 2항의 적용이 있는 경우(판결에 의하여 강제경매를 신청한 채권자가 그 판결에 의하여 표시된 채권을 담보하기 위한 저당권 등을 이미 설정한 경우)에는 제3자의 소유권취득등기가 채무자에 대한 경매개시결정의 송달 전인가 후인가는 집행법원이 기록에 의하여 용이하게 판정할 수 있으므로, 송달 후 취득한 것이라면 등기관이 기입등기의 촉탁을 각하한 후라도 법원사무관 등은 같은 법 92조 2항의 적용이 있음을 이유로 다시 기입등기촉탁을 할 수 있다.
2. 공매로 소유권이 이전된 경우
(1) 민사집행법에 의한 집행과 국세징수법에 의한 체납처분으로서의 공매절차를 조정하는 법률이 마련되지 않은 현재로서는 양 절차는 각기 다른 법령과 집행기관에 의하여 별도의 독립한 절차로 진행되고, 그 때문에 동일한 목적물에 대하여 강제집행과 체납처분이 경합하는 경우가 생기게 된다.
이 경우 국세체납절차와 민사집행절차는 별개의 절차로서 그 절차 상호 간의 관계를 조정하는 법률의 규정이 없으므로 한쪽의 절차가 다른 쪽의 절차에 간섭을 할 수 없는 반면 쌍방절차에서의 각 채권자는 서로 다른 절차에서 정한 방법으로 그 다른 절차에 참여할 수밖에 없고(대법원 1989. 1. 31. 선고 88다카42 판결, 대법원 1999. 5. 14. 선고 99다3686 판결, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2007다33842 판결 등), 체납처분으로서의 공매절차가 진행 중이더라도 집행법원이 경매절차를 진행할 수 있으며(대법원 1961. 2. 9. 선고 4293민상124 판결. 따라서 국세체납에 의한 압류등기가 있음이 밝혀져도 민사집행법 96조의 장해사유에는 해당하지 않는다), 체납처분에 의한 공매절차와 경매절차와는 그 집행기관이 다를 뿐 아니라 그 의거할 법규가 다르므로 민사집행절차를 준용할 수 없다(대법원 1998. 12. 11. 선고 98두10578 판결, 대법원 2001. 12. 11. 선고 2001두7329 판결, 대법원 2007. 12. 14. 선고 2005다11848 판결 등)고 하여, 양 절차의 경합을 전면적으로 인정하는 입장에 서있다.
따라서 양 절차의 매수신청인 중 먼저 절차를 종료하는 자(매각 또는 공매를 받아 먼저 매매대금을 납부하는 자)가 소유권을 취득하게 된다(대법원 1959. 5. 19.자 4292민재항2 결정, 대법원 1999. 5. 14. 선고 99다3686 판결, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2007다33842 판결, 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88112 판결 등).
결국 경매절차가 진행되는 도중 공매절차에서 경매대상 부동산이 매각되어 그 대금이 납부된 경우에는 공매절차의 매수인이 당해 부동산의 소유권을 확정적으로 취득하고, 따라서 채무자가 이에 대한 소유권을 상실하므로, 공매절차에 의하여 매각부동산의 소유권이 이전된 경우에도 민사집행법 96조(권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때)에 따라 경매절차를 취소해야 한다. 단 경매개시결정 기입등기는 공매절차에서 말소시키므로 법원이 별도로 말소촉탁을 할 필요는 없다.
(2) (가) 부동산임의경매절차에서 수개의 부동산에 대하여 일괄매각결정이 있은 후 매각허가결정까지 하였으나 매각대금 지급 이전에 그 중 1개의 부동산에 대하여 공매처분으로 소유권이 이전된 경우 어떻게 처리할 것인지 문제가 된다.
즉, 일괄매각 대상 부동산의 소유관계에 변동이 있으므로 매각허가결정을 모두 취소하고 공매처분된 부동산에 대하여는 집행을 취소하고 나머지 부동산에 대한 매각절차를 새로이 진행해야 하는지, 아니면 공매처분된 부동산에 대하여만 집행을 취소하고 나머지 부동산에 대하여는 취소된 부동산의 가액에 상응하는 금액을 감액하며 대금을 지급받아야 하는지 의문이 들 수 있다.
(나) 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매각불허를 해야 하고, 일괄매각 대상인 부동산 중 일부만을 매각허가 할 수는 없다는 판례가 있으나(대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정), 대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정은 대지와 그 지상건물이 경매목적물이었다가 대지 중 일부가 수용되고 건물 전체가 철거되어 멸실된 사안에서, “…항고심법원은 수용이나 멸실된 부분에 대하여는 직권으로 경락허가결정을 취소하고 경락을 불허해야 하고, 수용되거나 멸실된 부분을 제외한 부분의 상황 등에 비추어 경락인이 잔존부분만을 매수할 의사가 있다고 인정되지 않는 경우에는 그 부동산 전부에 대하여 경락을 불허해야 한다.”는 판시가 있으므로, 매수인이 매각불허가사유가 존재하지 않는 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에는 전부에 대하여 매각을 불허할 필요가 없다.
실무에서도 매수인의 의사를 타진하여 잔존부분의 매수의사가 있으면, 매각허가결정을 취소(나아가 민사집행법 96조에 따라 경매절차도 취소해야 한다.)한 부분에 해당하는 매각대금을 감액하여 주고 있다.
반면 매수인이 잔존부분만으로 매수의 목적을 달성할 수 없다는 이유로 민사집행법 127조 1항에 따른 취소신청을 할 경우에는 매각목적물 전부에 관하여 취소결정을 한다.
결국 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 민사집행법 121조 1호, 6호의 사유가 생긴 경우에는 매각의 기초가 변경되므로 그 전부에 대한 매각을 불허하는 것이 원칙이겠지만, 일괄매각을 하는 주된 이유는 바로 여러 개의 매각목적물에 대한 매각절차를 일괄진행하여 동일인으로 하여금 일괄매수할 수 있도록 하려는 데 있다는 점을 고려하면, 매수인이 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에까지(이 경우 매수인은 대금감액 신청을 할 수 있다) 굳이 전부에 대한 매각을 불허할 이유가 없다.
이렇게 본다면 위 두 결정은 원칙과 예외의 관계에 있다고 할 수 있어 서로 저촉되는 것은 아니다.
따라서 일괄매각 부동산 중 일부가 멸실되더라도 매수인이 그대로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하기 전에는 미리 일괄매각 부동산 전체에 대한 매각허가결정을 취소할 필요가 없다.
결국 위 사안에서는 부동산의 일부에 민사집행법 121조 6호의 사유가 있으므로, 그로 인하여 매수인이 매수목적을 달성하기 어려운 경우라면 매각허가결정의 취소신청(법 127)을 할 수 있고, 그 일부 부동산이 없어도 나머지 부동산을 매수할 의향이라면 대금감액만을 구할 수도 있다.
3. 일괄매각대상 부동산 중 일부에 대한 소유권을 상실한 경우
(1) 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매각불허를 해야 하고, 일괄매각 대상인 부동산 중 일부만을 매각허가 할 수는 없다는 판례가 있다(대법원 1985. 2. 8.자 84마카31 결정).
(2) 그러나 전항에서 본 대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정의 판시와 같이 매수인이 매각불허가사유가 존재하지 않는 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에는 전부에 대하여 매각을 불허할 필요가 없다.
이 경우 매수인의 의사를 타진하여 잔존부분의 매수의사가 있으면, 매각허가결정을 취소한 부분에 해당하는 매각대금을 감액하여 주고, 반면 매수인이 잔존부분만으로 매수의 목적을 달성할 수 없다는 이유로 민사집행법 127조 1항에 따른 취소신청을 할 경우에는 매각목적물 전부에 관하여 취소결정을 한다.
(3) 결국 여러 개의 목적물을 일괄매각하는 경우 그 중 일부에 민사집행법 121조 1호, 6호의 사유가 생긴 경우에는 매각의 기초가 변경되므로 그 전부에 대한 매각을 불허하는 것이 원칙이겠지만, 일괄매각을 하는 주된 이유는 바로 여러 개의 매각목적물에 대한 매각절차를 일괄진행하여 동일인으로 하여금 일괄매수할 수 있도록 하려는 데 있다는 점을 고려하면, 매수인이 잔존부분만을 매수할 의사가 인정되는 경우에까지(이 경우 매수인은 대금감액 신청을 할 수 있다) 굳이 전부에 대한 매각을 불허할 이유가 없다.
따라서 일괄매각 부동산 중 일부가 멸실되더라도 매수인이 그대로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하기 전에는 미리 일괄매각 부동산 전체에 대한 매각허가결정을 취소할 필요가 없다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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