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【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소】<채무자의 소유권 상실> 최선순위 가등기에 기한 본등기 또는 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기..

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2018. 7. 20. 14:40
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민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소<채무자의 소유권 상실> 최선순위 가등기에 기한 본등기 또는 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우(채무자의 소유권 상실) 매수인(낙찰자)의 구제방법)윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)

 

<최선순위 가등기에 기한 본등기 또는 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우(채무자의 소유권 상실) 매수인(낙찰자)의 구제방법)>

 

최선순위 가등기에 기한 본등기 또는 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우(채무자의 소유권 상실)

 

1. 최선순위 가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우

 

3자를 위하여 가등기가 되어 있는 부동산에 관하여 경매개시결정을 한 후 그 가등기권리자가 본등기를 하면 그 본등기의 효력은 가등기시에 소급하게 되므로 이는 매각절차개시에 장애될 사실에 해당한다.

 

가등기에 기한 본등기가 있으면 등기관은 가등기 이후의 경매개시결정등기를 직권 말소할 수 있으므로, 이 경우 등기관은 부동산등기법 58조에 의하여 집행법원에 대하여 가등기에 기하여 본등기가 경료되었다는 취지 및 일정기간 내에 이의가 없으면 경매개시결정등기를 직권말소하겠다는 취지를 통지해야 한다(등기예규 제416)[등기예규 제1345호 경매신청등기 기입 후의 등기변동이 있는 경우의 조치 : 경매신청등기 기입 후에 등기변동이 있는 경우에 민사집행법 95조에 의하여 집행법원에 그 등기사항증명서를 송부해야 하며, 위 등기사항증명서 송부는 같은 법 96조와 관련하여 생각하면 그 사항증명서에 의하여 매각절차진행에 장애될 사실의 유무를 집행법원으로 하여금 판단하도록 하는 데 목적이 있는바, 경매개시결정기입 후의 권리변동사항 중 매각절차진행에 장애될 사실 즉 (1) 경매개시 기입등기 후 원인무효에 인한 소유권이전등기의 말소등기의 제소(예고등기됨)로서 원고승소의 확정판결에 의하여 말소등기를 함으로써 권리변동이 된 경우, (2) 강제경매에 있어서는 경매신청 기입등기 전에 소유권이전청구권가등기가 되어 경매신청 기입등기 후 본등기가 된 경우, (3) 임의경매에 있어서는 경매신청의 근원인 저당권설정등기 전에 소유권이전청구권가등기가 된 것이 경매신청등기 기입 후 본등기가 된 경우 등이 있는 경우에 그 등기사항증명서를 송부할 것이고 매각절차진행에 장애되지 않는 권리변동사항까지 그 등기사항증명서를 송부할 것은 아니다].

 

집행법원은 그 통지를 받으면 매각절차를 취소한다.

 

2. 최선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우

 

(1) 가처분채권자가 아직 승소판결을 받지 못하고 가처분의 등기만 되어 있는 상태에서는 가처분채권자도 매수인의 소유권취득을 부정하거나 다른 채권자가 강제집행을 하는 것을 배제할 수는 없으므로 처분금지가처분등기가 되어 있는 것만으로는 본조의 매각절차의 취소사유에 해당하지 않는다.

 

(2) 그러나 경매개시결정이 이루어 진 후 가처분권자의 본안승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어지면 본조(96)에 따라 경매절차를 취소해야 한다.

이때 만약 매각절차가 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하게 된다면 우선순위로서 그때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 매각허가로 인하여 소멸하고 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실된다는 사정은 이 단계에서는 고려할 필요가 없다.

 

3. 매수인(낙찰자)의 구제방법

 

대금납부 후에 가등기권자나 가처분권자 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 매수인이 소유권을 상실하게 된 경우에는 본조에 따라 매각절차의 취소결정을 받을 수 없고, 민법 578, 576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수 있을 뿐이다(대법원 1997. 11. 11.9664 결정).

 

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