【배당요구】《소액임차인이 배당요구의 종기 이전에 배당요구한 후 보증금반환채권을 양도한 경우 양수인에 대한 배당 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【배당요구】《소액임차인이 배당요구의 종기 이전에 배당요구한 후 보증금반환채권을 양도한 경우 양수인에 대한 배당 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《배당요구 : 소액임차인이 배당요구의 종기 이전에 배당요구한 후 보증금반환채권을 양도한 경우 양수인에 대한 배당 여부》  [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 박영호/김선영 P.990-1077 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(1) 윤경/손흥수, P.866-969 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(III) 부동산집행2 P.3-24 참조]

 

1. 소액임차인이 배당요구의 종기 이전에 배당요구한 후 보증금반환채권을 양도한 경우 양수인에 대한 배당 여부

 

가. 문제점

 

주택이나 상가건물 임차인이 배당요구의 종기 이전에 배당요구한 후 보증금반환채권을 양도한 경우 그 임차인과 양수인 중 누구에게 배당하여야 하는지 여부가 문제된다.

 

나. 견해 대립

 

⑴ 채권양도의 대항요건 구비여부에 따른다는 견해

 

㈎ 채무자 등의 관계에서 대항요건을 갖추었는지를 살펴보아 채무자 등의 관계에서 대항요건을 갖추지 못한 경우라면 집행법원은 임차인에게 배당을 하는 것으로 배당표를 작성하여야 하고, 채권양도의 대항요건 등을 심리한 결과 임차인이 타인에게 위 채권을 채무자 등의 관계에서도 유효하게 양도한 것으로 밝혀진 경우 승계인에게 배당을 하여야 한다는 견해이다[서울고등법원 2012. 9. 6. 선고 2012나25373 판결(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012다201946 판결로 파기됨)].

 

㈏ 이 견해에 따를 경우에도 ① 임차인 또는 그 승계인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하고, ② 임차인이 우선변제권 행사의 요건을 “배당요구의 종기”까지 계속 갖추고 있어야 한다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결. 구 민소법 하에서는 배당요구의 종기가 경락기일이었으나, 민사집행법에서는 집행법원이 경매개시결정 후 배당요구의 종기를 정하도록 하였으므로 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속하여 우선변제권 행사의 요건을 갖추어야 우선변제권을 행사할 수 있다). 배당요구의 종기가 연기된 경우에는 연기된 배당요구의 종기까지 대항요건을 계속 구비하여야 한다[대법원 2002. 8. 13. 선고 2000다61466 판결. 재판예규 제943-37호 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지(재민 98-6) 참조].

 

⑵ 보증금반환채권만의 양수인은 우선변제권자에 해당하지 않는다는 견해

 

임차권과 분리된 임차보증금반환채권 양수인은 우선변제권자에 해당하지 않고 일반 금전채권자로서의 요건을 갖춘 경우에만 배당할 수 있다는 견해이다.

 

다. 판례 (= 소극)

 

대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결은, “주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.”라고 판시하여 소극설의 입장을 취하였다.

 

라. 검토

 

⑴ 위 대법원 판례에 대해, 임차보증금 반환채권은 금전채권으로서 임대차계약에서 금지하지 않는 이상 그 처분은 상대적으로 자유롭다고 할 것이고, 주택임대차보호법 어디에도 임차보증금 반환채권을 임차권과 분리하여 처분할 경우 이에 대한 주택임대차보호법에서 정한 보호를 박탈함으로써 사실상 처분의 자유를 제한한다는 규정을 발견할 수 없으며, 주택임대차보호법 제3조 제2항은 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인’이 후순위 권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있으나, 이는 우선변제권을 취득하게 되는 요건을 규정한 것으로 해석되고, 위 조항이 이미 발생한 우선변제권 있는 임차보증금 반환채권의 특정승계인을 보호의 대상에서 배제한다거나, 위 우선변제권이 ‘임차인’에게 전속적인 권리로 제한 해석할 수 없다는 비판이 있었다.

이러한 비판적인 입장을 반영하여 주택임대차보호법을 개정하면서 제3조의2 제7항을 신설하여(2013. 8. 13. 법률 12043호), 그 조항에서 정한 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수한 경우에는 양수인은 양수한 금액의 범위 내에서 우선변제권을 승계한다고 규정하여 일정한 금융기관의 경우에는 임차보증금반환채권만의 양수인이더라도 우선변제권을 인정하면서 위 대법원 판례를 둘러싼 논란이 일정 부분 입법적으로 해결되었다.

● ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13, 2015.1.6, 2016.5.29>

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

8. 「보험업법」 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

 

⑵ 다만 위 개정 주택임대차보호법 부칙에서 위 신설 조항은 공포일부터 시행하되 시행 후 최초로 임차보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용하도록 하고 있으므로, 위 개정 법률의 시행 전에 임차권과 분리된 임차보증금반환채권을 양수한 경우라면 그 양수인에게는 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정되지 않는다고 볼 수밖에 없다(대법원 2014. 4. 24. 선고 2012다201946 판결).

따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 따른 금융기관에 해당하지 않는 이상 임차보증금반환채권만의 양수인은 우선변제권을 인정받을 수 없다.

 

⑶ 한편, 판례는, 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

따라서 임차권과 분리된 보증금반환채권의 양수만을 주장하는 것인지 아니면 임차권의 양수를 주장하는 것인지 분명하지 않은 사안의 경우에는 보정명령 등을 통하여 주택임대차보호법상 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 있는지를 판단하여야 한다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2016다5504 판결 참조).

 

[보정명령 예시]

제출된 권리신고서 및 배당요구서상 임차권의 양수인인지 임대차보증금반환채권만의 양수인인지 그 취지가 명확하지 않으므로 이를 명확히 하고 소명하는 자료를 제출하시기 바랍니다.