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상가건물임대차보호법<상가건물 임대차 권리금계약서>윤경변호사 법무법인바른

 

상가건물_임대차_권리금거래 계약서(표준).hwp

작 성 요 령

1. 이 계약서는 권리금 계약에 필요한 기본적인 사항만을 제시하였습니다. 따라서 권리금 계약을 체결하려는 당사자는 이 표준계약서와 다른 내용을 약정할 수 있습니다.

2. 이 계약서의 일부 내용은 현행 상가건물 임대차보호법을 기준으로 한 것이므로 계약당사자는 법령이 개정되는 경우에는 개정내용에 부합되도록 기존의 계약을 수정 또는 변경할 수 있습니다. 개정법령에 강행규정이 추가되는 경우에는 반드시 그 개정규정에 따라 계약내용을 수정하여야 하며, 수정계약서가 작성되지 않더라도 강행규정에 반하는 계약내용은 무효로 될 수 있습니다.

3. 임차인이 신규임차인에게 이전해야 할 대상은 개별적으로 상세하게 기재합니다. 기재되지 않은 시설물 등은 이 계약서에 의한 이전 대상에 포함되지 않습니다.

4. 계약내용 제3무리한 임대조건 변경등의 사항에 대해 구체적으로 특약을 하면, 추후 임대차 계약조건에 관한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(: 보증금 및 월차임 oo% 인상 등)

5. 신규임차인이 임차인이 영위하던 영업을 양수하거나, 임차인이 사용하던 상호를 계속사용하는 경우, 상법 제41(영업양도인의 경업금지), 상법 제42(상호를 속용하는 양수인의 책임) 등 상법 규정을 참고하여 특약을 하면, 임차인과 신규임차인간 분쟁을 예방할 수 있습니다.

(: 임차인은 oo동에서 음식점 영업을 하지 않는다, 신규임차인은 임차인의 영업상의 채무를 인수하지 않는다 등)

상법 제41(영업양도인의 경업금지) 영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시··군과 인접 특별시·광역시··군에서 동종영업을 하지 못한다.

양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시··군과 인접 특별시·광역시··군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다.

상법 제42(상호를 속용하는 양수인의 책임) 영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.

전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받은 후 지체없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 같다.

법무법인 바른(www.barunlaw.com)

파트너 변호사 윤경 (Email : yk@barunlaw.com)

서울시 강남구 테헤란로 927 바른빌딩 (:135-846)

직통전화 : 02-3479-2336(담당비서실)

 

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Posted by 윤경 변호사

 

【상가건물임대차보호법<상가건물 임대차 표준계약서>윤경변호사 법무법인바른

 

상가건물임대차계약서(표준).hwp

 

법의 보호를 받기 위한 중요사항! 반드시 확인하세요

 

계약 체결 시 꼭 확인하세요

당사자 확인 / 권리순위관계 확인 / 중개대상물 확인·설명서 확인

신분증·등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지, 적법한 임대·임차권한이 있는지 확인합니다.

대리인과 계약 체결 시 위임장·대리인 신분증을 확인하고, 임대인(또는 임차인)과 직접 통화하여 확인하여야 하며, 보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다.

중개대상물 확인·설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하여야 합니다.

대항력 및 우선변제권 확보

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

임차인은 최대한 신속히 사업자등록과 확정일자를 받아야 하고, 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있습니다.

계약기간 중 꼭 확인하세요

계약갱신요구

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유(3기의 차임액 연체 등, 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 참조) 없이 거절하지 못합니다.

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 아니하는 범위에서 증감할 수 있습니다.

환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다

 

묵시적 갱신 등

임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.

환산보증금을 초과하는 임대차의 경우 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 다만, 당사자는 언제든지 해지통고가 가능합니다.

1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 1년입니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

계약종료 시 꼭 확인하세요

보증금액 변경시 확정일자 날인

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

임차권등기명령 신청

임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차건물 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받아, 등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다. 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임대인의 권리금 회수방해금지

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해하는 것으로 금지되는 행위는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임 또는 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 이유로는 예를 들어 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다.

 

 

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Posted by 윤경 변호사

부동산경매변호사 점포 관리비는



부동산경매와 관련해서는 다양한 사안으로 소송이 발생할 수 있습니다. 이 때 부동산경매변호사의 도움을 통해 소송을 해결하는 것이 좋은데요.


오늘은 부동산경매를 통해 점포를 취득한 뒤, 매각대금을 모두 지급하였다면 등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야 하는 것인지 부동산경매변호사와 함께 살펴보겠습니다.





A씨는 부산에 있는 상가 점포 일부를 경락 받고 매각대금을 납부했습니다. 하지만 3년 이상 소유권이전등기를 하지 않았는데요. 해당 상가가 A씨에게 관리비를 청구하자 A씨는 등기를 마치지도 않았고 점포 운영도 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다고 주장했습니다.  

따라서 해당 상가는 A씨를 상대로 소송을 냈습니다.





대법원은 상가가 입주자 A씨를 상대로 낸 관리비 청구소송 상고심에 대해 원고 패소한 판결을 깨고 사건을 다시 돌려보냈습니다.

재판부는 A씨가 경매로 해당 상가 점포를 취득하였고 매각대금을 모두 납부하였다면 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 소유권을 취득한 것으로 보아 관리비도 내야 한다고 밝혔습니다.





결과적으로 A씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 대한 구분소유권을 상실했는데 A씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 관리비를 지급해야 한다고 보는 것은 옳지 않다고 설명했습니다.





지금까지 부동산경매변호사가 필요할 수 있는 판례를 살펴보았습니다. 부동산 경매를 통해 점포를 취득한 후 매각대금을 모두 지급하였다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 지급해야 한다는 판결이었습니다.

부동산경매와 관련한 소송이 발생하였을 경우, 관련 변호사의 법적 자문을 통해 이를 해결하는 것이 좋은데요.





만약 부동산과 관련하여 분쟁이 발생하셨거나, 소송을 준비 중이시라면 부동산경매변호사인 윤경 변호사를 찾아주시기 바랍니다. 판사로서의 경력과 변호사로서의 경험으로 여러분의 권리회복에 도움이 되어 드리겠습니다.






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Posted by 윤경 변호사

 

【매각부동산지정신청서】(경매)).hwp

 

【매각부동산지정신청서】(경매)【윤경변호사 법무법인바른】

매각부동산지정신청

 

채 권 자 ○ ○ ○

채 무 자 ○ ○ ○

 

위 당사자간의 귀원 2O 타경 ○○호 부동산강제경매사건에 관해서 별지 목록 기재의 부동산이 경매에 부쳐졌으나 본건 각 채권액 금OO원정, 집행비용 금OO원정, 합계 금OO원정이므로 본건 부동산중 어느 토지(또는 건물)의 매득금으로 위 채권액 및 집행비용에 충당하기에 충분하므로 동 부동산을 매각하도록 지정합니다.

 

2O . . .

                                             

                                                             채 무 자 ○ ○ ○

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Posted by 윤경 변호사

 

【관리인에의 부동산인도명령신청(경매).hwp

 

 

 【관리인에의 부동산인도명령신청(부동산 강제명령)】(경매)【윤경변호사 법무법인바른】

관리인에의 부동산인도명령신청

사 건2O 타경OO 부동산강제경매

신청인(매수인)○ ○ ○

상대방(채무자)○ ○ ○

위 당사자간 귀원 2O 타경OO 부동산강제경매 사건에 관하여 동 법원의 2O . . . 별지 목록 기재 부동산의 부동산관리명령에 기하여, 관리인 ○○○가 관리를 위한 그 인도를 구하였던 바, 채무자(소유자)가 이를 거절하여 관리의 불능에 이르게 되었으므로 채무자(소유자)는 위 부동산의 점유를 풀고 관리인에게 인도하라는 명령을 하여 주십시오.

 

2O . . .

 

신청인(매수인) ○ ○ ○

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Posted by 윤경 변호사

 

                                                  【공유자 우선매수신고서】(경매).hwp

 

                                               

 

 

 [공유자 우선매수신고서]【윤경변호사 법무법인바른】

공유자 우선매수신고서

 

사 건2O 타경OOO호 부동산OO경매)

채 권 자○ ○ ○

채무자(소유자)○ ○ ○

공 유 자○ ○ ○

부동산의 표시

별지목록 기재와 같습니다.

1. 위 당사자간의 귀 원 2O 타경OOO호 부동산공유지분 강제경매사건에 관하여 매각기일이 2O . . . 10:00인바, 신청인(공유자)은 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 것을 사전에 신고합니다.

2. 보증의 제공 기타 매각절차에 관하여는 매각기일에 출석하여 절차를 거치겠습니다.

첨 부 서 류

1. 등기부 등본1통

1. 주민등록 등본1통

20 . . .

우선매수신고인 공유자 ○ ○ ○

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Posted by 윤경 변호사

* 신청서(집행문부여신청서 송달증명신청서 확정증명신청서) [윤경변호사 법무법인바른]

 

 

            신청서(집행문부여신청서,송달증명신청서,확정증명신청서).hwp

 

신 청 서

(*해당사항을 기재하고

해당 번호란에 “○”표)

사 건 번 호  20  가 (차)     (  단독 20 .  .  . 선고,

기타   )

원고(채권자) 집행문부여 인지액 500원

송달증명 인지액 500원

피고(채무자) 확정증명 인지액 500원

제3채무자

1. 집행문부여신청

위 당사자간 사건의(판결, 결정, 명령, 화해조서, 인낙조서, 조정조서) 정본에 집행문을 부여하여 주시기 바랍니다.

2. 송달증명원

위 사건의(판결, 결정, 명령, 화해조서, 인낙조서, 조정조서) 정본이 20  .  .  .자로 상대방에게 송달되었음을 증명하여 주시기 바랍니다.

3. 확정증명원

위 사건의 (판결, 결정, 명령,   )이 20  .  .  .자로 확정되었음을 증명하여 주시기 바랍니다.

20  .  .  .

위 (1항, 2항, 3항) 신청인 원고(채권자)      (날인 또는 서명)

법원     귀중

위 (송달, 확정) 사실을 증명합니다.

20  .  .  .

법원 법원사무관(주사)     (인)

 

 

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[가압류 이의신청] 가압류(가처분)이의신청서


가압류 이의신청시 신청이유와 소명방법을 구체적으로 기술하여야 합니다.



가압류(가처분)결정에 대한 이의신청서.hwp





서식 출처 : 대한민국법원 전자민원센터 http://help.scourt.go.kr/





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[민사집행] 가압류집행 해제신청서


가압류에 관하여 당사자간의 합의가 이루어질 경우

부동산 가압류에 대한 집행 해제를 요청하는 신청서입니다.



1가압류(가처분)집행 해제신청서.hwp






서식 출처 : 대한민국법원 전자민원센터 http://help.scourt.go.kr/







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[민사소송] 가압류신청진술서 양식


가압류신청진술서 양식입니다.


청구채권, 보전의 필요성, 본인소송, 중복가압류 관련 사항을 자세하게 기술해야 합니다.




가압류신청진술서.hwp






서식 출처 ▶ 대한민국법원 전자민원센터 http://help.scourt.go.kr/






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