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【(부동산경매) 】 매수인의 구제방법은 ① 경매절차가 유효한 경우에는 하자담보책임을, ② 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구를 하여야 하는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인(낙찰자)의 구제방법 1. 매수인의 구제방법 매각대금을 납부하였으나 소유권을 취득하지 못한 매수인의 구제방법은 ① 경매절차가 유효한 경우와 ② 경매절차가 무효인 경우로 나누어 보아야 한다. 결론적으로 ① 경매절차가 유효한 경우에는 하자담보책임을, ② 경매절차가 무효인 경우에는 부당이득반환청구를 할 수 있다[윤경, “어업권이전의 인가를 받지 못한 낙찰자의 인도명령신청－대상판례：대결 2002. 1. 21. 2001마6076”, 인권과..

【(부동산경매) 】 일단 유효하게 성립되었던 담보권이 그 실행으로 경매절차개시 후에 피담보채권의 변제 등 사유로 인하여 사후적으로 소멸한 경우에 대금을 납부한 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 걸까? 실행된 저당권의 설정행위가 사해행위로 취소되는 경우 매수인의 소유권취득은 무효가 되는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 임의경매에서 매각절차의 하자와 소유권취득 여부 1. 담보권이 처음부터 부존재인 경우 담보권설정계약이 무효이거나 위조서류에 의하여 담보권설정등기가 된 경우와 같이 당초부터 담보권이 부존재인 경우나 담보권은 유효하게 성립되었으나 경매개시결정전에 피담보채무가 변제되어 담보권이 소멸된 경우, 그에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로, 그 절차에서 매수인..

【(부동산경매) 】 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각허가결정이 된 경우 또는 채무자 명의의 등기가 원인무효의 것인 경우에도 매수인은 경매부동산의 소유권을 취득할 수 있을까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 강제경매에서 매각절차의 하자와 소유권취득 여부 1. 강제경매의 경우 경매절차의 하자 (1) 경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 이상 소유권 취득 효과 부정 불가 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 것과 같이 강제경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 한, 강제경매이건 임의경매이건 매각절차에 하자가 있더라도, 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부한 이상 매각절차 밖에서 별소로 매각허가결정의 무효를 주장하여 매수인의 소유권취..

【(부동산경매) 】 강제집행의 일시정지를 명하는 재판의 정본을 제출하였음에도 이를 정지하지 않고 경매절차가 그대로 완결된 경우에는 그 집행행위에 의하여 발생된 법률효과를 부인할 수 있을까? 배당절차가 종료됨으로써 경매가 완결딘 경우에는 추후보완에 의한 항고가 허용되지 않는 걸까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 경매절차에서 절차상의 하자를 다툴 수 있는 종기 1. 일반론 민사집행법 135조는 “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매의 목적인 권리를 취득한다”고 규정하고 있다(임의경매도 마찬가지이다(법 268)). 강제경매이건 임의경매이건 불문하고 경매절차에 하자가 있더라도, 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부한 이상, 경매절차 외에서 별소로 매각허가의 무효..

【(부동산경매) 】 저당부동산의 상용에 공하여진 물건이 부동산의 소유자 아닌 자의 소유에 속하는 경우, 저당부동산의 낙찰자가 그 소유권을 취득할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각대금 지급으로 인한 소유권취득의 대상 1. (1) 매각허가결정에 기재된 부동산의 범위가 매수인이 취득하는 소유권의 범위가 된다. 구체적인 범위는 압류의 효력이 미치는 범위에 의하여 정해진다. 등기부, 매각물건명세서, 매각허가결정 등의 기재에는 공신력이 없기 때문이다. (2) 매각부동산의 구성부분(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두8727 판결 참조), 정착물(다만, 등기된 입목, 민사집행법 189조 2항 1호의 정착물, 동항 2호의 미분리의 과실 및 민사집행법 83조 2항..

【(부동산경매) 】 경매에 의한 소유권취득은 원시취득일까, 아니면 승계취득일까? 다른 사람의 명의로 매각허가결정을 받은 경우 소유권을 취득하는 자는 누구일까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 매각대금 지급의 효과(＝소유권 취득 및 부동산인도청구) 1. 소유권 취득시기 (1) 강제경매와 임의경매 모두 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하며(법 135, 민법 187 본문)(대법원 2015. 6. 11. 선고 2015다10097 판결), 부동산의 인도청구권이 발생하는 등 실체법적 효력이 생긴다. 매각대금을 완납해야만 소유권취득의 효력이 생기므로, 매수인이 대금을 분할하여 지급하거나 또는 민사집행법 142조 4항에 의하여 보증을 현금화하여 매각대금..

【(부동산경매) 】 매수인이 재매각기일 이전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소해야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 재매각절차의 취소 1. 의의 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 15%(규칙 75)의 비율에 의한 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소해야 한다(법 138③). 이를 인정하는 취지는, 재매각절차라는 것이 전의 매수인의 대금지급의무의 불이행에 기인하는 것이어서, 전의 매수인이 매각대금을 완전히 지급하려고 하는 이상, 구태여 번잡하고 시일을 요하는 재매각절차를 반복하는 것보다는 최초의 매각절차를 되살려서 그 대금 등을 수령하는 것이 신속한 ..

【(부동산경매) 】 대지와 건물의 일괄재매각 후 건물에 대한 보존등기가 말소되어 매각허가결정을 취소하고, 건물 부분에 대한 경매개시결정을 취소한 경우 매수신청보증을 반환하여야 할까? 채권자에게 배당하고 남는 금액이 있는 경우 매수신청보증은 누구에게 반환하여야 할까? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 재매각절차 - 전의 매수인에 대한 매수신청보증의 반환 불허 1. 전의 매수인에 대한 매수신청보증의 반환 불허 매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며(법 138④), 이는 재매각절차의 진행 중에 부동산 중 일부에 관한..

【(부동산경매) 】 재매각절차에서의 매각조건 및 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력(매수신청의 불허, 매수신청보증의 반환 불허, 경매취하에 대한 동의권자에서 제외, 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 재매각절차 1. 재매각절차에서의 매각조건 재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 재매각절차에 그대로 적용된다(법 138②)(대법원 1980. 8. 7.자 80마215 결정, 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정). 최저매각가격을 저감하거나 전의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정해서는 안 ..

【(부동산경매) 】 인수할 채무에 관하여 적법한 이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야만 하는걸까? 인수되는 등기기록상의 권리를 말소해야 하나? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead) 민사집행법전문변호사】 ● 특별한 매각대금지급방법 - 채무의 인수 1. 채무의 인수 - 일부 인수도 가능함 (1) 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙을 얻어 대금지급에 갈음하여 관계채권자에 대한 채무자의 금전채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다(법 143①). 여기서 채무인수는 모든 채권자의 채무를 인수해야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부 채권자의 채무만 인수할..