【판례<보증금반환채권을 금융기관에 양도한 임차인이 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속 주장 가능 여부>】《주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 그에 대한 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로

윤경 대표변호사 더리드(The Lead) 법률사무소 2025. 3. 3. 10:27

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【판례<보증금반환채권을 금융기관에 양도한 임차인이 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속 주장 가능 여부>】《주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 그에 대한 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극)(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

1. 판결의 요지 : [주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후 그에 기해 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 일부를 배당받고, 경매절차에서 임차주택을 매수한 피고들을 상대로 전세보증금 잔액에 대해 양수금 또는 구상금 지급을 구한 사안]

【판시사항】

주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 대항요건이 존속되는 한 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.

이는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수함으로써 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 주택임대차의 대항요건이 존속되는 한 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3015-3018 참조]

가. 사실관계

⑴ 소외인이 이 사건 주택을 임차하여 대항력을 취득한 후, 이 사건 주택에 관하여 개시된 임의경매절차에서 피고들이 이 사건 주택의 소유권을 취득하였다.

⑵ 원고(금융기관)는 소외인으로부터 보증금반환채권을 양수한 후, 위 경매절차에서 보증금 일부를 배당받았다.

⑶ 소외인은 임차권등기명령을 마친 후 원고에게 나머지 보증금의 지급을 청구하였고, 원고는 소외인에게 나머지 보증금을 지급한 후, 피고들에 대하여 구상금의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

⑷ 원심은 원고가 보증금을 일부 배당받았어도 소외인의 대항력이 유지된다고 보아 원고의 청구를 인용하였고, 대법원은 상고를 기각하였다.

나. 쟁점

⑴ 위 판결의 쟁점은, 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에서 정한 금융기관이 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수하여 그에 대한 우선변제권을 승계한 다음 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받은 경우, 임차인은 보증금반환채권을 양수한 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극)이다.

⑵ 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주택의 인도와 주민등록을 구비하면 대항력을 취득하고 위 대항요건이 존속되는 한 그 대항력은 계속 유지된다. 한편 주택임대차보호법에 정한 대항력과 우선변제권 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인은 여전히 위 대항요건을 유지함으로써 임대차관계의 존속을 주장할 수 있으므로, 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택을 양수한 자는 그와 같이 존속되는 임대차의 임대인 지위를 당연히 승계한다.

⑶ 주택임차인 甲은 원고(주택도시보증공사)와 전세보증금반환 등 보증계약을 체결하면서 원고에게 담보 목적으로 전세보증금반환채권을 양도하였고, 이후 임차주택에 대한 임의경매절차가 개시되자 원고는 전세보증금반환채권 양수인의 지위(1순위)에서 배당요구를 하여 전세보증금 중 일부를 배당받았음. 전세계약 종료 후 임대인의 지위를 승계한 피고들(경매절차의 매수인)이 甲에게 잔여 전세보증금을 반환하지 않자 甲은 원고에게 전세보증금 상당의 보증채무 이행을 요구하였고, 원고는 甲에게 ‘피고들이 지급해야 할 전세보증금’을 반환(보증채무를 이행)하였음. 이후 원고는 피고들을 상대로 전세보증금 중 배당받지 못한 금액에 관하여 전세보증금반환(양수금) 또는 구상금(변제자대위) 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

⑷ 대법원은 위와 같은 법리에 따라, 甲이 대항력을 취득한 이후 전세보증금반환채권을 양수한 원고가 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당요구를 하여 보증금 중 일부를 배당받았다 하더라도 현재까지 甲의 대항력이 여전히 유지되고 있다고 판단하고 대위변제한 보증금의 지급을 구하는 원고의 청구를 인용한 원심을 수긍하였다.

3. 보증금반환채권을 금융기관에 양도한 임차인이 금융기관이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임차주택의 양수인을 상대로 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는지 여부 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.3015-3018 참조]

가. 주택임차인의 대항력과 우선변제권

⑴ 주택임차인이 주택의 ‘인도’와 ‘주민등록’을 마치면 주택임대차에 대한 ‘대항력’을 취득하고, ‘대항력’을 갖춘 주택임차인이 ‘확정일자’를 부여받으면 임차주택의 환가대금에 대하여 ‘우선변제권’을 취득한다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항).

⑵ ‘대항력’ + ‘확정일자’ 요건을 갖춘 주택임차인의 권리는 담보물권자의 권리와 거의 동일하다.

● 주택임대차보호법

제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

● 제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

⑶ 경매절차에서 주택임차인이 보증금 ‘전액’을 배당받지 못한 경우 ☞ 임차인은 보증금 ‘잔액’을 반환받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

◎ 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 : 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.

나. 임대보증금채권이 양도된 경우의 대항력과 우선변제권



⑴ 채권양수인은 임차인의 우선변제권을 행사할 수 없음 (= 원칙)

대항력 있는 임차인이 보증금반환채권을 양도한 경우, 채권양수인은 위 임차인의 우선변제권을 행사할 수 없다(아래 대법원 2012다201946판결).

⑵ 채권양수인이 ‘금융기관’인 경우 (= ☞ 임차인의 우선변제권 행사가 가능함)

다만, 채권양수인이 주택임대차보호법이 정한 ‘금융기관’에 해당하는 경우, 위 ‘금융기관’은 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항)[다만 ‘금융기관’이 위 주택임대차보호법 제3조의2 제7항이 신설되기 ‘전’ 보증금반환채권을 양수하였다면, 임차인의 우선변제권을 행사할 수 없다(대법원 2012다201946 판결).

◎ 대법원 2014. 4. 24. 선고 2012다201946 판결 : 주택임대차보호법은 2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되면서 제3조의2 제7항을 신설하여, 그 조항에서 정한 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수

한 경우에는 양수인은 양수한 금액의 범위 내에서 우선변제권을 승계한다고 규정하고 있고, 부칙에서는 위 신설 조항은 공포일부터 시행하되 시행 후 최초로 임차보증금반환채권을 양수한 경우부터 적용하도록 하고 있으므로, 위 개정 법률의 시행 전에 임차권과 분리된 임차보증금반환채권을 양수한 경우라면 그 양수인에게는 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정되지 아니한다고 볼 수밖에 없다. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 윤국헌으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 인도받아 거주하면서 2005. 11. 25. 전입신고를 하고 같은 날 그 임대차계약서에 확정일자를 받은 이래 주민등록을 유지하여 오고 있는 사실, 그런데 원고는 2007. 7. 16. 상호저축은행으로부터 자금을 대출받으면서 그 반환채무를 담보하기 위하여 위 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 양도한 사실, 그 후 이 사건 아파트에 관하여 원고의 전입신고일 이후에 설정된 근저당권에 기한 경매절차가 진행되어 배당표가 작성되었는데, 원고나 임차보증금반환채권의 양수인에게는 배당을 하지 않는 내용으로 되어 있고, 이에 위 양수인은 그에 관하여 배당이의의 소를 제기한 사실, 원고 역시 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 소송 계속 중이던 2011. 12. 13.경 자신이 양도한 임차보증금반환채권을 양수인으로부터 다시 양수한 사실을 알 수 있다. 사정이 이러하다면 원고는 앞서 본 개정 법률의 시행 전에 임차권과 분리된 임차보증금반환채권을 양도하였으므로 그 양수인에게는 주택임대차보호법상의 우선변제권이 없고, 따라서 경매절차에서 배당표까지 작성된 후 원고가 다시 임차보증금반환채권을 양수하였어도 우선변제권이 승계될 수 없으며, 이는 원고가 스스로 제기한 배당이의 소송 계속 중 원심 변론종결일 전에 이를 양수하였다고 하여도 마찬가지라고 할 것이다.

● 주택임대차보호법

제3조의2(보증금의 회수)

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013.8.13.>

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

다. 채권양수인이 경매절차에서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우 (= 대항력 유지, 대상판결인 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결)

⑴ 앞에서 본 판례의 법리를 합하여 보면, 금융기관이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임차인이 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 타당하다.

⑵ 이것이 임차인을 보호하는 방법이고, 동시에 임대보증금을 담보로 활용하는 기회를 강화하는 것이 된다.

【우선변제권의 승계】《임차권의 양도·전대와 우선변제권, 임차권과 분리한 임차보증금반환채권만 양수한 경우, 금융기관이 임차권과 분리한 임차보증금반환채권만 양수한 경우에는 우선변제권 승계를 인정하는 법률 규정 신설》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

《우선변제권의 승계》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

1.. 우선변제권의 승계

가. 임차권의 양도·전대와 우선변제권

⑴ 임차권의 양도, 전대 시 우선변제권도 양수인에게 이전됨

㈎ 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.

㈏ 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위행사할 수 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).

⑵ ㈎ 임차권과 분리한 임차보증금반환채권만 양수한 채권양수인은 우선변제권 행사불가능하다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결).

㈏ 법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인은 법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.

㈐ 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결은 다음과 같이 판시하여 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 부여하는 것은 사회적 약자인 실제 주택임차인을 보호하기 위한 취지이므로, 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 양수인의 경우에는 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다는 입장을 취하였다.

⑶ 금융기관이 임차권과 분리한 임차보증금반환채권만 양수한 경우에는 우선변제권 승계를 인정하는 법률 규정 신설

㈎ 앞서 본 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결이 법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인의 우선변제권을 부정하자, 제1, 2금융권으로부터 저리의 이자로 대출을 받을 신용 등이 부족한 서민들이 최후의 수단으로 임차보증금반환채권을 제3 금융권에 담보로 제공하고서야 겨우 대출을 받을 수 있던 좁은 문마저도 닫히게 되었고, 임차인의 현실적 수요가 있어도 보증금반환채권을 처분ㆍ환가하는 것을 억제하여 결과적으로 임차인 보호에 역행한다는 비판이 있었고, 이에 언론이나 금융권에서는 대법원이 세상 물정 모르는 판결을 하였다는 비난이 폭등하였다.

㈏ 이에 국회에서는 임대차보증금 반환채권 외에는 다른 재산이 없는 임차인들로 하여금 금융기관에 보증금반환채권을 담보로 제공하고 대출을 받을 수 있도록 해줄 현실적 필요성이 크다는 점을 외면하고, 법률 문언에만 충실한 법해석만 한 대법원 판결에 대한 맹비난을 받아들여 아예 입법을 통하여 임차인이 금융기관에 보증금반환채권을 담보로 제공하고 대출을 받는 것이 가능하도록 하는 규정을 신설하였다.

㈐ 2013. 8. 13. 개정되고 2014. 1. 4. 시행된 주택임대차보호법은 제3조의2 제7항 내지 제9항을 신설하여, 법 시행 후 금융기관 등이 확정일자, 임차권등기명령 또는 주택임대차등기를 통하여 우선변제권을 취득한 임차인으로부터 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위 내에서 임차인의 우선변제권을 승계하는 것으로 규정하여(주택임대차보호법 제3조의2 제7항), 임대차보증금반환채권을 양수한 금융기관 등에게 우선변제권의 승계 행사를 인정하고 있다.

위 개정규정의 취지는, 종전 판례의 결론을 전제로 하되, 그동안 보증금 반환채권을 양수한 금융기관 등이 주택임차인의 우선변제권을 승계할 근거가 없어 전세자금 등을 대출에 소극적이었던 현실을 반영하여 임차인이 낮은 금리로 전세자금 등을 빌릴 수 있게 하여 서민금융을 활성화하기 위한 것이라고 한다.

㈑ 다만 주택임대차보호법 제3조의2 제7항에 의하여 우선변제권을 승계한 금융기관 등이라 할지라도 임차인이 후에 대항요건을 상실하거나 임차권등기가 말소되거나 민법 제621조에 따른 임대차 등기가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제8항).