【매각불허가결정<매각불허 후의 절차>】《민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우(종국적 장애에 의한 불허가의 경우, 종국적 불허사유가 아닌 경우), 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우, 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우(현저한 훼손이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우), 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복, 매수신청보증의 반환》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

【매각불허가결정<매각불허 후의 절차>】《민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우(종국적 장애에 의한 불허가의 경우, 종국적 불허사유가 아닌 경우), 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우, 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우(현저한 훼손이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우), 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복, 매수신청보증의 반환》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《매각불허가결정<매각불허 후의 절차> : 민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우(종국적 장애에 의한 불허가의 경우, 종국적 불허사유가 아닌 경우), 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우, 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우(현저한 훼손이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우), 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복, 매수신청보증의 반환》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.1392-1421 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.1260-1301 참조, 이하 법원실무제요(2020) 민사집행(II) 부동산집행1 P.339-357 참조]

 

1. 매각불허가결정의 선고

 

매각불허가결정은 매각결정기일에 선고하여야 하며(민사집행법 제126조 제1항), 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다(민사집행규칙 제74조). 그밖에 결정서의 정본이나 등본을 이해관계인에게 송달하거나 공고할 필요는 없다. 다만 실무에서는 매각허가결정과 마찬가지로 공고를 하고 있다(민사집행규칙 제11조). 선고사실은 매각결정기일조서에 적어야 한다(민사집행법 제126조 제2항, 민사소송법 제154조).

 

2. 매각불허 후의 절차

 

가. 민사집행법 제123조에 의한 매각불허의 경우(이의신청이 정당하거나 직권으로 하는 경우)

 

⑴ 종국적 장애에 의한 불허가의 경우

 

㈎ 그 불허가가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이어서 다시 매각을 명할 것이 아닌 경우, 예컨대 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유(민사집행법 제50조, 제49조 제1호, 제3호)가 있어 불허가결정이 선고된 경우에는 그 불허가결정이 확정되면 경매신청을 포함한 그 이후의 매각절차는 모두 소멸하여 매각절차는 이로써 종결되어야 하므로 다시 경매절차를 취소하여야 한다.

 

㈏ 그러나 실무에서는 통상 이러한 종국적인 사유가 있는 경우 곧바로 그 장애사유에 따라, ① 취하된 경우에는 별도의 재판이 없이, ② 그 밖의 사유에 따라서는 매각절차를 취소하여야 하는 경우인지 아니면 이미 행한 집행처분까지 취소하여야 하는 경우인지에 따라 ‘경매개시결정을 취소하고 경매신청을 기각’하거나 또는 ‘경매절차를 취소’한 다음, 그 결정정본을 원인증서로 첨부하여 말소촉탁을 하고 있고(민사집행법 제141조), 더 나아가 매각불허가결정을 하지는 않는다(이와 달리 별도로 경매개시결정의 취소나 경매신청 각하 결정을 할 필요 없이 매각불허가결정정본을 원인증서로 붙여 경매개시결정 기입등기의 말소촉탁을 한다는 견해도 있다).

 

⑵ 종국적 불허사유가 아닌 경우

 

㈎ 민사집행법 제123조에 의하여 매각을 불허하는 경우에 그 불허가 종국적으로 매각을 불허할 사유에 기한 것이 아니고, 다시 매각을 명하여야 할 경우(예컨대 민사집행법 제121조 제2호 내지 제7호의 이의사유가 있는 경우 또는 집행정지결정이 제출되었다가 그 정지결정이 실효된 경우)에는 매각불허가결정이 확정된 후 직권으로 새 매각기일을 정한다(민사집행법 제125조 제1항). 다만, 집행의 일시정지를 명하는 서류(민사집행법 제49조 제2호)의 제출에 따라 허가하지 아니한 경우에는 그 뒤의 절차를 사실상 정지한다.

 

㈏ 민사집행법 제121조 제6호 사유(부동산의 현저한 훼손이나 중대한 권리관계의 변동)에 의하여 매각불허가결정을 하고 새 매각기일을 열게 된 때에는 법원은 최저매각가격결정부터 새로 하여 경매를 속행한다(민사집행법 제125조 제2항).

 

나. 과잉매각을 이유로 매각부동산의 일부를 매각불허한 경우

 

⑴ 과잉매각을 이유로 민사집행법 제124조 제1항에 의하여 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납될 때까지 그대로 두었다가 대금이 완납된 후 매각불허된 부동산에 대하여 ‘경매절차를 취소한다’는 결정을 한 다음 경매개시결정등기의 말소촉탁을 하여야 한다(민사집행법 제141조).

 

왜냐하면 매각허가된 부동산의 매각대금이 완납되지 아니하는 경우에는 그 부동산을 재매각하여야 하는바, 경매신청채권 및 배당요구채권에 대한 변제액과의 관계상 필요가 있다고 인정되는 때에는 매각불허가된 부동산도 함께 경매에 부칠 수 있기 때문이다.

 

⑵ 그런데 위 매각불허가된 부동산에 대하여 경매절차 취소결정이 없이 바로 말소촉탁을 할 수 있다는 반대의 견해가 있다. 즉 매각불허가결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되고(민사집행법 제133조) 이는 사건을 종결시키는 종국결정이므로, 법원사무관 등은 등기원인증서인 매각불허가결정등본만을 붙여 등기관에게 말소촉탁을 할 수 있다는 것이다.

 

그러나 매각불허가결정은 사건을 종결시키는 종국결정이 아니고, 매각불허가결정이 확정되었더라도 그이유가 다양하므로 계속 매각을 할 것인지 아니면 사건 자체를 종결시킬 것인지가 매각불허가결정 자체로부터 파악되는 것으로 아니므로, 매각불허가결정만으로 말소촉탁을 할 수 없고 전항(위 ⑴항)에서 본바와 같이 ‘남을 가망이 없음이 명백함’을 이유로 경매절차를 취소하는 결정(민사집행법 제102조 제2항)을 한 다음 말소촉탁을 하여야 한다.

 

다. 민사집행법 제127조에 의한 매각불허의 경우(현저한 훼손이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀진 경우)

 

민사집행법 제127조 제1항의 규정에 의하여 매각허가결정을 취소한 때에는 재평가를 명하여 최저매각가격부터 새로 정하여 경매를 속행한다(민사집행법 제134조).

다만 매각부동산의 훼손이 심하여 부동산으로서의 존재를 상실한 때에는 동법 제96조 제1항에 의하여 매각절차를 취소하고, 이 취소결정이 확정되면 경매개시결정등기의 말소를 촉탁한다. 말소촉탁 시에는 위 매각절차취소결정을 등기원인으로 한다.

 

3. 매각허가여부의 결정을 하지 않을 때의 불복

 

집행법원은 매각기일의 최고가매수신고인에 대하여 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 하여야 하므로(민사집행법 제126조 제1항), 집행법원이 최고가매수신고인임이 명백한 자에 대하여 특별한 사정없이 매각허가여부의 결정을 하지 않는 때에는 최고가매수신고인은 민사집행법 제16조에 정한 ‘집행에 관한 이의’에 의하여 불복할 수 있다(대법원 2008. 12. 29.자 2008그205 결정).

 

4. 매수신청보증의 반환

 

매각을 허가하지 아니한 결정이 확정된 때에는 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되므로(민사집행법 제133조)즉시 보증금반환청구권이 생긴다. 그 반환절차는 법원보관금취급규칙 제13조에서 규정하고 있다.