【소액임차인 및 소액보증금 해당 여부】《판단시점, 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부(= 긍정), 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부, 대지의 저당권 설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 있는지 여부 (= 소극), 임차권등기 후의 소액임차인(= 최우선변제권 대상 아님), 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후

【소액임차인 및 소액보증금 해당 여부】《판단시점, 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부(= 긍정), 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부, 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부, 대지의 저당권 설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 있는지 여부 (= 소극), 임차권등기 후의 소액임차인(= 최우선변제권 대상 아님), 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후의 임차인, 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우, 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우, 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부(= 적극)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

《소액임차인 및 소액보증금 해당 여부》 [이하 제2판 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 박영호/김선영 P.2233-2426 참조, 이하 민사집행실무총서(I) 부동산경매(2) 윤경/손흥수, P.2016-2158 참조]

 

1. 소액임차인

 

가. 소액임차인

 

소액임차인이란, 보증금이 다음 각 지역별 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다(주택임대차보호법시행령 제11조. 2021. 5. 11. 대통령령 제31673호로 개정 시행).

 

 

나. 판단 시점

 

⑴ 소액임차인에 해당하는 여부의 판단시점은 원칙적으로 배당 시이다. 예컨대, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았다 하더라도 갱신과정에서 보증금액이 줄어 배당 시에는 법에서 정한 한도 이하로 되면 소액임차인에 해당한다.

 

⑵ 하지만, 경매개시결정의 기입등기 후에 임대차계약을 갱신하여 보증금을 낮추어 소액임차인의 요건을 갖춘 경우에는 일단 임대인과 짜고 허위로 보증금액을 줄인 것으로 추정하여도 무방할 것이다. 다만 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결은 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다.”라고 판시하였다.

 

다. 전차인도 소액임차인에 해당하는지 여부 (= 긍정)

 

⑴ ㈎ 전대인(임차인) 자신이 주택임대차보호법 제8조에 의한 우선변제권이 있는 소액임차인인 경우에 한하여 임차인으로부터 적법하게 전차한 소액전차인에게도 법 제8조에 의한 우선변제권이 있다(재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답 재민 84-10 문 9).

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결도 “주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다.”라고 판시하여 전차인의 소액보증금 우선변제권 청구를 인용한 바 있다.

 

㈏ 한편, 전차인의 우선변제권 행사의 근거로 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 “임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 전차인은 원래의 임차인(전대인)이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.”고 판시하여 대위행사를 그 근거로 제시하고 있다.

 

⑵ 이 점이 확정일자 있는 임차인의 경우와 다르다. 확정일자 있는 임차인의 경우 우선변제권을 주장할 수 있는 사람은 임차인이고(임차인이 간접점유하는 경우 임차인의 점유나 주민등록은 전차인 등 직접점유자의 점유 및 주민등록을 포함한다), 전차인이나 양수인 자신은 우선변제권을 주장할 수 없다. 다만 전차인은 임차인의 권리를 원용할 수 있다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

 

라. 임차인이 2인 이상인 경우 소액보증금 해당 여부

 

⑴ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항).

 

⑵ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항).

 

마. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 소액보증금 해당 여부

 

⑴ 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무이므로, 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대하여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당한다.

 

⑵ 다만, 공유지분의 경매절차에서 임차인이 소액보증금 전액을 배당받으면, 지분이 경매된 공유자는 다른 공유자에게 임차인이 배당받은 소액임대차보증금 중 다른 공유자의 공유지분 비율에 해당하는 금액의 구상을 할 수 있을 것이다.

 

바. 대지의 저당권 설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제 받을 수 있는지 여부 (= 소극)

 

⑴ ㈎ 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조), 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다.

 

㈏ 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우51) 건물의 소액임차인은 저당권 실행에 따른 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결). 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하기 때문이다.

 

⑵ 다만 소액임차인의 존재를 예측할 수 없었던 저당권자 등의 권리자가 전액 배당받아 만족한 경우라면, 그 나머지 금액을 우선변제권 있는 소액임차인에게 배당하여야 한다. 즉 ‘소액임차인의 우선변제권을 예측할 수 없었던 권리자’에게 소액임차인의 우선변제권을 들어 대항할 수 없다는 취지이지, 소액임차인이 대지의 매각대금에서 전혀 배당을 받을 수 없다는 취지가 아니다.

 

사. 임차권등기 후의 소액임차인 (= 최우선변제권 대상 아님)

 

주택 인도와 주민등록을 갖춘 소액임차인이라 할지라도 그 대항요건을 갖추기 전에 당해 임차주택에 먼저 민법 제621조에 의한 임차권등기를 마친 임차인이 있는 경우에는, 그 소액임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다(주택임대차보호법 제3조의4, 제1항, 제3조의3 제6항). 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 소액임차인도 마찬가지이다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 임차권등기에 의하여 우선변제권이 확보된 것으로 믿고 다른 곳으로 이사한 임차인이, 차후에 요건을 갖춘 소액임차인에 의하여 우선변제를 받지 못하게 될 우려를 차단하기 위한 규정이다. 그러나 임차권등기가 있은 후에도 그 후에 대항요건과 확정일자를 구비한 임차인은 그러한 요건 구비 순위에 따라 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 확정일자부 우선변제권에 의한 우선변제는 받을 수 있다.

 

아. 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 마쳐진 후의 임차인

 

소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권변동의 효력이 가등기 시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 가지는 순위보전적 효력에 의하여 중간 처분이 실효된다. 그런데 가등기 이후에 이루어진 임차권도 가등기와 양립하지 아니하는 중간처분에 해당하므로 가등기에 기한 본등기가 경료된 이상 그 임차권으로써 본등기를 경료한 양수인에게 대항할 수 없다.

그러므로 이러한 임차인에게는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권이나 같은 법 제8조의 최우선변제권 모두 다 인정되지 않는다.

 

자. 임대차계약의 주된 목적이 채권회수에 있는 경우

 

⑴ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결, 2004. 3. 26. 선고 2003다66134 판결).

 

⑵ 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결은 “소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.”고 판시하여 위와 같은 입장을 명시화하면서, 7천만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 주택을 가압류 한 후 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결한 다음 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 주택에 입주하여 전입신고를 마치고 거주해온 사안에서 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다고 보아 소액임차인이 아니라고 판단하였다.

 

차. 소액임차권설정행위가 사해행위인 경우

 

⑴ 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 소액임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다.

 

⑵ 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결은 “주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결 참조), 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 판시한 다음, 채무초과 상태에서 임차권 설정한 임차인의 악의는 추정되지만 소액임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 소액임차인은 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이라고 판시하여 소액임차인이 선의로 인정될 수 있는 사정들을 제시하였다.

 

카. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부(= 적극)

 

⑴ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

 

⑵ 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).